Wonen en kopen van (2e) huis in Oostenrijk

 Aanschaf van een tweede woning in Oostenrijk
 

Belasting niet-ingezetenen

Niet ingezetenen worden in principe op dezelfde wijze onderworpen aan de inkomstenbelasting als ingezetenen van Oostenrijk zelf. Niet-ingezetenen moeten belastingaangifte doen in Oostenrijk indien hun inkomen (o.a. huurinkomsten) uit Oostenrijkse bron (dat niet middels bronheffing is belast) een bedrag van € 2.000,-- overstijgt. Dit bedrag wordt fictief verhoogd met € 9.000,-- omdat u anders onder het 0% tarief zou vallen (tot € 11.000,-- zie tabel tarieven inkomstenbelasting).   

 

 

Inkomstenbelastingtarieven

 

Belastbaar inkomen

Belastingtarief

 

Tot € 11.000	0,00 %
Van € 11.000,01 tot € 25.000,00	36,50 %
Van € 25.000,01 tot € 60.000,00	43,12 %
> 60.000,01	50,00 %

 

● Belastingvrije voet is verhoogd tot € 11.000,--

● De grens van de belastingschijf met het hoogste tarief is

   verhoogd van € 51.000 tot € 60.000,--

● Vrijstelling van loonbelasting is verhoogd van € 2.000,-- tot € 2.100,--

● Verhoging  kinderaftrek  (Kinderabsetzbetrag) de tot € 700,-- per jaar

● Invoer van een Kinderfreibetrag van € 220,-- per kind per jaar

● Belastingaftrek voor de kosten van kinderopvang (Kinderbetreuung)

 

Bovengenoemde wijzigingen moeten nog wel openbaar gepubliceerd 

worden pas dan is het officieel.

Vrijstelling vermogenswinstbelasting
In de volgende gevallen bent u vrijgesteld van vermogenswinstbelasting:

●       Bij verkoop van uw huis, dat als permanente woon- en verblijfplaats heeft gediend

●       Onroerend goed dat u langer dan 10 jaar in bezit heeft gehad is even-eens vrijgesteld

De Oostenrijkse overheid heeft de vermogenswinstbelasting met name in-gesteld om speculatie met Oostenrijks onroerend goed te voorkomen.

 

Vliegtax in Oostenrijk

In navolging van Duitsland heeft nu ook Oostenrijk besloten tot de invoering van een belasting op vliegtickets.  Passagiers die binnen Europa vliegen, betalen vanaf 2011, € 8,00,-- per ticket terwijl de vliegtaks voor verre reizen naar andere continenten € 40,00,-- bedraagt. Net als in Duitsland is ook in Oostenrijk sprake van felle protesten bij luchtvaartmaatschappijen, die zeggen dat ze niets anders kunnen doen dan de kosten doorberekenen aan hun reizigers.

Onroerend goed belasting (Grundsteuer) in Oostenrijk

Onroerend goed dat in Oostenrijk is gelegen wordt belast met onroerend-goedbelasting (Grundsteuer). De belasting wordt geheven over een soort “WOZ” waarde (Einheitswert). De Oostenrijkse “WOZ” waarde is lager dan de marktwaarde.

De heffingsgrondslag (Bemessungsbasis) wordt vastgesteld door de federale overheid. Er bestaan diverse tarieven, afhankelijk van het soort onroerend goed.

 

Niet agrarische grondstukken	0,20 %
Gezinswoningen
Over de eerste € 3.650,-- van de WOZ-waarde (Einheitswert)	0,05 %
Over het meerdere tot  € 7.300,--  WOZ-waarde (Einheitswert)	0,10 %

 

De gemeenten zijn gemachtigd om boven op de door de Federale overheid vastgestelde belasting  (Steuermessbetrag) een gemeentelijke heffingsper-centage (Hebesatz) op te leggen tot 500%. 

Door de overheid vastgestelde waarde (Grundsteuermessbetrag) bedraagt bijvoorbeeld: euro 50,--. Dit bedrag mag door de gemeente worden verhoogd tot maximaal 500% Hebesatz, waardoor een eigenaar in dit geval € 250,-- verschuldigd is  aan jaarlijkse onroerend goed belasting.

Inning van de Oostenrijkse onroerendgoedbelasting

De onroerendgoedbelasting wordt door de gemeente geheven en geïnd.  mid-dels een aanslagbiljet (Steuerbescheid)

De gemeentelijke opcenten worden vastgesteld door de gemeenten.

De onroerendgoedbelasting is in 4 termijnen verschuldigd: op 15 februari, 15 april, 14 augustus en 15 november.

Bent u niet meer dan € 75,-- verschuldigd dan betaalt u het bedrag in 1 keer op 15 mei.

Bron: Oostenrijkse belastingdienst

Autobahn vignet
Voor toeristisch en zakelijk verkeer is het op de Oostenrijkse snelwegen ver-plicht om een Autobahnvignet te hebben. Dit vignet is verkrijgbaar in Oostenrijk bij alle snelweggrensovergangen en in Nederland bij de ANWB. Voor-kom lange wachttijden bij de Oostenrijkse grens en koop uw Autobahnvignet van tevoren bij de ANWB.

Bron: ANWB 

Vanaf 2011 één peildatum box 3

Vanaf 1 januari 2011 geldt voor het vaststellen van de rendementsgrondslag in box 3 in plaats van twee peildata per kalenderjaar enkel nog 1 januari als peildatum. Deze maatregel is opgenomen in de Fiscale vereenvoudigingswet 2010. Door deze wijziging kwam de vraag op welke peildatum gehanteerd diende te worden in het geval van immigratie in de loop van het kalenderjaar of in het geval van aanvang van buitenlandse belastingplicht in de loop van het kalenderjaar.

Buitenlandse belastingplicht

Buitenlandse belastingplicht kan bijvoorbeeld in de loop van een kalenderjaar aanvangen als in dat jaar een in Nederland gelegen pand wordt aangekocht door iemand die niet in Nederland woont. In de Fiscale vereenvoudigingswet 2010 was hiertoe bepaald dat de peildatum in dat geval werd verschoven naar het latere moment van immigratie respectievelijk aanvang buitenlandse belastingplicht. Dit had echter tot gevolg dat zich een ongelijkheid kon voordoen tussen ingezetenen (op 1 januari) en niet-ingezetenen (op 1 januari).

 

Voorbeeld aanschaf pand

Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn als in de loop van het kalenderjaar een in Nederland gelegen pand wordt aangeschaft. Als het pand wordt aangeschaft met vermogen dat op 1 januari reeds aanwezig was, en dat dus in ieder geval voor de ingezetene tot de grondslag voor box 3 behoorde, wordt de niet-ingezetene per saldo niet ongunstiger behandeld. Als de aanschaf van dit pand echter wordt gefinancierd met vermogen dat op 1 januari nog niet aanwezig was (bijvoorbeeld een erfenis) zou daarentegen wel sprake zijn van een ongunstigere behandeling van de niet-ingezetene. De ingezetene zou dat pand immers niet in zijn grondslag voor box 3 voor dat jaar terugzien, terwijl de niet-ingezetene met de aanschaf van het pand buitenlands belastingplichtige zou worden. Het pand zou dan wel in de grondslag voor box 3 worden betrokken.

 

Bron: Pleinplus

 

Europees rijbewijs
Vanaf 2012 komt er een Europees rijbewijs. Dit rijbewijs vervangt de ver-schillende modellen voor het rijbewijs die nu in de Europese Unie (EU) be-staan. Dit moet fraude voorkomen. In Nederland is het model creditcard voor een rijbewijs al in oktober 2006 ingevoerd.

Uiterlijk Europees rijbewijs

Alle rijbewijzen in de EU-landen krijgen hetzelfde uiterlijk. Het rijbewijs krijgt het formaat en model van een bankpas, eventueel met een chip om extra informatie op te kunnen slaan.

Minimumleeftijd en rijbewijscategorieën

Er komt een gelijkschakeling van de minimumleeftijden en de rijbewijscatego-rieën. De minimumleeftijd voor zware motoren gaat omhoog van 21 naar 24 jaar. Ook worden achter personenauto's zwaardere aanhangers en caravans toegelaten.

Nieuwe regelgeving Sociale Zekerheid

Vanaf 1 mei 2010 geldt voor de sociale zekerheid binnen Europa nieuwe re-gelgeving. Uitgangspunt daarbij is dat u verzekerd bent in het EU-land waar u werkt, ook al woont u in een ander EU-land. Werkt u in 2 of meer landen? Dan kunt u vanaf 1 mei 2010 in een ander EU-land verzekerd zijn. Als u 1 werkgever hebt, bent u voortaan verzekerd in het land waar u woont, als u in dat land ten minste 25% van uw tijd werkt. Anders bent u verzekerd in het land waarin uw werkgever is gevestigd. Is uw werkgever gevestigd in het land waar u woont? Dan bent u in uw woonland verzekerd. Ook als u voor 2 werkgevers in verschillende EU-landen werkt, bent u in uw woonland verzekerd.

Overgangsregeling

Werkt u nu al in een EU-land en bent u volgens de nieuwe regels vanaf 1 mei 2010 verzekerd in een ander EU-land? Zolang uw situatie niet verandert, blijft u tot 1 mei 2020 toch verzekerd in het land waar u dat nu ook bent. Het formulier E101 wordt vanaf mei 2010 geleidelijk vervangen door het formulier A1.

Inkooptermijn naar 10 jaar 

Mensen met een onvolledige AOW-opbouw krijgen langer de tijd om te be-slissen of ze al dan niet extra AOW willen inkopen. De periode wordt verlengd van 5 naar 10 jaar. De regeling geldt voor mensen die na hun 15e verjaardag voor het eerst in Nederland komen wonen of werken.

De nieuwe regel is ingegaan  op 1 januari 2010.

Groei in nieuwbouw van vakantiewoningen in Oostenrijk zet door

Samen met Nederland en Duitsland is Oostenrijk de laatste jaren de sterkst groeiende markt voor een tweede woning. Dat met name de vraag naar een vakantiehuis in Oostenrijk stijgt is niet vreemd want het is één van de be-langrijkste vakantielanden ter wereld. Het land heeft een uitstekende naam als het gaat om een stabiele economie, de waardevastheid van het onroerend goed en de rechtszekerheid bij de bouw en aankoop van een tweede huis is groot.

Belangstelling Nederlandse kopers groot

De tweede huizen publieksbeurzen zijn altijd een graadmeter om de algemene interesse in de aankoop van een vakantiewoning te peilen. Tot voor enkele jaren voerden de landen Spanje en Frankrijk de boventoon met op afstand Oostenrijk als het ging om de keuze voor een tweede huis. De moeilijke economische jaren en de crisis op de Zuid-Europese huizenmarkt hebben een kentering teweeg gebracht en uit cijfers van de beurs Second Home International blijkt dat, tijdens de editie van maart 2011,  Oostenrijk in de top 3 staat in de bezoekersaantallen.

Oostenrijk wordt door vooraanstaande economen vaak in één adem genoemd met Duitsland en Nederland als het gaat om een stevige  economie. De groei wordt geschraagd door een lage werkeloosheid, lage inflatie en een acceptabele staatsschuld. Hoewel de aankoop van een tweede woning vaak een emotionele beslissing is willen eigenaren wel een waardevaste investering.

Zeker in deze tijden zijn investeerders op zoek naar een veilige haven voor hun spaargeld. De aandelenbeurzen bieden weinig zekerheid en de inflatie in combinatie met de lage rente hebben een negatief effect op het gespaarde kapitaal.

Recente onderzoeken hebben aangetoond dat de vakantie tot de primaire levensbehoeften is gaan behoren en men altijd op vakantie zal blijven gaan. Oostenrijk is gemakkelijk bereikbaar en ongekend populair bij toeristen uit Nederland, Duitsland, Engeland en de Scandinavische landen. Door een toenemend welvarende middenklasse uit de omringende landen ontdekken ook steeds meer vakantiegangers uit deze hoek Oostenrijk als het ideale vakantie land. Toerisme is een nog altijd groeiende inkomstenbron en een belangrijke economische factor.

Prijzen onroerend goed in de bekende vakantiegebieden

Tot niet zo lang geleden waren de toeristische hot spots een aantal grote steden en met name de skigebieden in Voralberg, Tirol en het Salzburgerland. Traditioneel verbleef de vakantiegast in een pension, hotel of appartement. De populaire plaatsen zijn dan ook veelal volgebouwd en de prijzen van onroerend goed zijn tot een recordhoogte gestegen. Een appartementje van 60 m2 voor € 280.000,-- is geen uitzondering. Vandaag de dag is men vaak niet meer bereid om deze € 4.500,-- of € 5.000,-- per m2 woonoppervlakte voor nieuwe projecten te betalen. Zeker niet als het project niet op een toplocatie ligt maar slechts in de periferie  van een bekende toeristenplaats. Projecten op premium locaties zullen altijd een goede investering blijven en hoge huurinkomsten genereren en daardoor waardevast zijn. Maar alte vaak echter worden er tegenwoordig toch nog projecten op een dertien uit een dozijn plek aangeboden. Met een veel te hoge vraagprijs en een onrealisti-sche rendementsverwachting. 

Trends in Oostenrijks toeristisch onroerend goed.

Veel vakantiegangers geven er de voorkeur aan om te verblijven in een vakantiehuis in plaats van een appartement of hotel. Het gevoel van vrijheid, de ruimte en het lekker kunnen verblijven in je eigen huis spreekt veel mensen aan. Dat verklaart ook het enorme aantal parken met vakantiehuizen in Ne-derland, België, Frankrijk of Duitsland.

Oostenrijk kende tot voor een paar jaar eigenlijk alleen maar projecten met appartementen en weinig met vrijstaande vakantiehuizen. Er was ook geen plaats voor in de bekende plaatsen want de beschikbare ruimte (met ver-gunning) om vrijstaande huizen te bouwen is er niet of anders onbetaalbaar.

Echter de laatste jaren heeft er in de wat minder bekende gebieden een gigantische inhaalslag plaatsgevonden en is er zwaar geïnvesteerd in toeristische infrastructuur. Veel skigebieden bouwen nieuwe liften, breiden de pistes uit en er worden golfbanen, zwemmeren en meer van dat soort voorzieningen aangelegd. De dorpen waar dit heeft plaatsgevonden hebben nu alles in huis om zich te ontwikkelen tot een eerste klas vakantie gebied.

De grondprijzen zijn nog relatief laag waardoor het aantrekkelijk wordt om in plaats van een appartement een mooi en ruim vrijstaand huis op eigen grond te bouwen. Voor de prijs van een klein appartementje in een bekend gebied kun je in deze nieuw ontwikkelde vakantiegebieden een royale vrijstaande villa kopen met meerdere slaapkamers, sauna, luxe badkamers en grote zon-neterrassen. De ontwerpen zijn naar keuze traditioneel of met een moderne architectuur en vaak is er een grote keuze en flexibiliteit in design en meer-werk.

Deze ontwikkeling is al een paar jaar gaande en grote touroperators zoals Belvilla, HappyHome of Interhome hebben deze Oostenrijkse accommodaties inmiddels ontdekt. Het blijkt dat er grote vraag is naar een leuke vakantiewoning met 2 of 3 slaapkamers.  Maar nog veel meer in trek zijn de luxe en ruime chalets en villa’s met 4 of slaapkamers, badkamers, in-house wellness, fraaie keukens etc. De verhuuropbrengsten van deze huizen  welke in de verhuur zijn, zijn inmiddels op het niveau van de bekende topgebieden.

Diverse projecten

Er worden in Oostenrijk diverse projecten met vrijstaande en luxe woningen aangeboden. Traditionele bergdorpjes met een eigen skigebied, toeristische infrastructuur en vaak gelegen in een prachtige natuurlijke omgeving worden opnieuw op de kaart gezet als er in het centrum of aan de skipiste een aantal luxe vakantievilla’s worden bijgebouwd.

De charme van dit soort projecten is dat de kleinschaligheid het authentieke karakter intact laat en de lokale middenstand er volop van profiteert. De bakker verkoopt meer brood, restaurants vergroten hun terras en nieuwe winkeltjes worden geopend. Men is blij met de ontwikkeling en de eigenaar wordt vaak al snel opgenomen in de lokale gemeenschap en vindt er zijn tweede thuis.

Door de lage grondprijzen variëren de bouwkosten per netto m2 woonopper-vlakte van  € 2.100,--  € 2.800,--. Het perceel grond waar het huis op wordt gebouwd is dan in de prijs inbegrepen. Een vrijstaand chalet met 70 m2 woonoppervlakte en 3 slaapkamers inclusief de grond is te koop vanaf ca. € 130.000 en een luxe villa met alles erop en eraan vanaf ca. € 280.000,--

Verhuur of geen verhuur

De kleinschalige projecten (10 – 50 woningen) hebben meestal geen verhuurverplichting en zelfs een vergunning om er te wonen (Zweitwohnsitz of tweede woning vergunning). U bent vrij om te allen tijde zelf over de woning te beschikken, zelf verhuur te organiseren of dit (gedeeltelijk) uit handen te geven (er worden meestal diverse verhuurplatformen aangeboden). De wat grotere projecten (vanaf 50 woningen) beschikken vaak over een centrale receptie en algemene faciliteiten.

Bij deze projecten is er een recreatieve bestemming en de verhuur wordt geor-ganiseerd door een bij het park behorende managementorganisatie. Eigen gebruik mogelijkheden worden echter ruim aangeboden en zijn zeer flexibel. Indien er besloten wordt te gaan verhuren is er meestal de mogelijkheid om de omzetbelasting over de koopsom te verrekenen. De accountant van het pro-ject komt dan met de belastingdienst een verleggingregeling overeen zodat de koper deze omzetbelasting niet eerst hoeft voor te financieren.

Door de uitstekend gebleken verhuurbaarheid in combinatie met een redelijke aankoopprijs biedt het bezit van dit soort woningen een aantrekkelijk ren-dement. En een zekerheid in de huidige tijd. Daarnaast is het bezit en gebruik van de eigen vakantiewoning iets waaraan ook veel plezier kan worden beleefd.

Financiering

De Oostenrijkse banken bieden hypotheekmogelijkheden. De bank financiert 50 – 60 % van de koopsom en de kosten koper. De looptijd is af-hankelijk van de financiële instelling en varieert van 20 – 25 jaar (leeftijd max.75 jaar) en is op basis van annuïteiten. Er kan gekozen worden uit een vaste en variabele rente. De variabele rente is een vaste opslag tussen 1,75 – 2% op de 3-maands Euribor.

Bronnen:
Belvilla, Financieel Dagblad, Statistik Austria en NextHome B.V.

Sterk groeiende (woon) belangstelling voor Karinthië- Oostenrijk 

De deelstaat Karinthië mag zich t.o.v. Tirol, Vorarlberg en Salzburgerland ver-heugen in een sterk groeiende belangstelling voor de keuze van een vakantie woning of “Hauptwohnsitz”. Naast het aangename klimaat ten zuiden van de Alpen met veel zongarantie wordt de belangstelling mede gestimuleerd door de zeer actieve houding van het “land” Kärnten die o.a. op het gebied van toe-risme veel geld en energie steekt in onderhoudt en nieuwe ontwikkelingen op dit gebied. Ook zorgt het “Land” Kärnten voor forse subsidies op aanpas-singen van woningen als het gaat om het door Brussel opgelegde energie-beleid. Financiële injecties voor b.v. woningisolatie, CV- ombouw naar CO² vrije installaties zoals pellets en houtsnippers, zonnepanelen, dubbele begla-zingen, dakisolaties enz. worden ter ondersteuning aan woningeigenaren toe-gekend. De subsidies kunnen oplopen tot wel 60%. Hierdoor wordt veel on-roerend goed in hoog tempo gerenoveerd en opgeknapt wat als positieve uit-straling heeft dat er weinig tot geen verval in Karinthië ontstaat. Naast uw zoektocht voor de aanschaf van een (tweede)woning in Karinthië en/ of uw emi-gratieplannen kunnen wij u met onze vakkundige expertise op het gebied van bouwen en renoveren ondersteunend behulpzaam zijn.

 

Bron: Interprojects

 

Deze informatie is verstrekt door uitgeverij Guidelines