Verhuurbaarheid

Weet u het nog? Achterin de Renault 4 van uw ouders naar Frankrijk hobbelen, naar het vakantiehuisje dat al minstens een half jaar tevoren wat zenuwachtig door uw vader in zijn beste schoolfrans per telefoon was besteld, nadat uw ouders rond het kerstdiner, bladerend door de gidsen van Gîtes de France, de leukste huisjes hadden aangekruist? OK, achter in de Peugeot 306 van je vader, die zijn keuze had doorgefaxt, als je wat jonger bent. Uw ouders kregen nooit hun eerste keuze, want die was altijd al weg. 

Die tijden zijn voorbij. Moeiteloos kun je nu in juni nog een vakantiehuisje vinden, gemakkelijk via het Internet, voor verhuur in juli. En die gidsen van Gîtes de France, zouden die nog bestaan? Ik heb ze al jaren niet meer gezien.

Ook dit jaar stevent Frankrijk weer af op een redelijk toeristenjaar. Het seizoen is nog niet voorbij, maar voor 2012 heb ik de eerste schattingen gezien van ongeveer 90 miljoen toeristen. Dat zijn er heel veel, maar er zijn nog nooit zoveel toeristische bedden beschikbaar geweest als dit jaar. Sinds 2001 is jaarlijks het aantal aangeboden bedden sterker gestegen dan het aantal toeristen. In die 11 jaar is het gat behoorlijk groot geworden. Waar vroeger de toeristen vochten om de huisjes, vechten nu de huisjesaanbieders om de toeristen…

Naar schatting zijn er een kleine 200.000 tweede huizen in Frankrijk, waarvan de helft maar wordt verhuurd als vakantiehuis. De kosten van een vakantiehuis stijgen al jaren sneller dan de inflatie: de lokale belastingen, het onderhoud, de energiekosten. En dan heb ik het nog niet eens over de enorm gestegen winstbelasting die de vakantiehuiseigenaar boven het hoofd hangt als hij het wil verkopen. Toch zien heel veel eigenaren van een vakantiehuis af van verhuur. Te gecompliceerd, allerlei regels en de kans dat je het leuk verhuurd krijgt is toch klein. En dan dat gedoe…Dat is niet terecht!

Als je een leuk vakantiehuis hebt, dat leuk is ingericht, met een goede verhuurprijs, waarvan de marketing en het verhuurproces goed zijn georganiseerd, is de verhuur een zekere bron van inkomen, die de kosten van het vakantiehuis gemakkelijk kan overtreffen. Een goed vakantiehuis drukt al die slechte, verouderde, verkeerd geprijsde huisjes gemakkelijk van de markt. Met dank aan het internet en de steeds geavanceerdere zoekmogelijkheden die sites als gites.nl bieden, hou je toeristen niet meer voor de gek. Ze halen er feilloos de goede huisjes uit en laten de minder goede links liggen. Laten we eens naar de verschillende aspecten kijken:

1. Een ‘leuk’ vakantiehuis kan in elk streek van Frankrijk liggen, stil tussen de weilanden, op een drukke camping of midden in een dorp. Zoveel toeristen, zoveel smaken. Maar een vakantiehuis is pas leuk als het geen bouwval is, als het schoon is en als alles werkt. Ik ben van mening dat van nagenoeg elk huis in Frankrijk een leuk vakantiehuis gemaakt kan worden.

2. Dat leuk is ingericht . Ik verbaas me wel eens als ik al die vakantiehuizen zie met dezelfde IKEA-inrichting, maar daar blijkt toch een markt voor te zijn. Ook voor volkomen afwijkende inrichtingen is er een markt. Er is één gouden regel als het gaat om inrichting van een vakantiehuis: na vijf jaar is de volledige inboedel afgeschreven en moet hij vernieuwd worden. Inrichtingen die na vijf jaar niet worden vernieuwd laten meedogenloos een lagere opbrengst (lagere gemiddelde verhuurprijs en/of lagere bezettingsgraad) zien. Als u niet echt gevoel voor inrichting heeft, zou ik er een stylist bijhalen. Die brengt altijd haar (het ie meestal een vrouw…) geld op.

3. Een goede verhuurprijs. Denk erom: momenteel hebben de huurders het voor het zeggen, niet de verhuurders en die trend wordt in de toekomst alleen maar sterker. Bovendien hebben de huurders met het internet alle instrumenten in handen om gedetailleerde prijsvergelijkingen uit te voeren. En dat doen ze ook. Is uw prijs te hoog voor wat uw vakantiehuis biedt (lokatie, grootte, inrichting) dan zult u dat merken in de bezettingsgraad. Het doet er niet toe wat u vindt dat het vakantiehuis zou moeten opbrengen. Uitsluitend wat de toerist ervoor wil betalen is van belang. En als er eenzelfde huis elders goedkoper wordt aangeboden, komt hij niet bij u.

4. Waarvan de marketing in orde is. Een bord aan de muur doet niks, een advertentie in een krant doet niks. Zelfs een eigen website doet niks. Toeristen hebben de middelen om snel veel vakantiehuisjes te vergelijken op basis van hun eigen criteria. De marketing is in orde als u vindbaar bent met alle zoekmachines en uw aanbod de concurrentie kan doorstaan. Er zijn diverse service-sites die allerlei trucs geven hoe u de vindbaarheid kunt verbeteren. En de allerbeste marketing is nog altijd de ouderwetse mond-tot-mond reclame. Als een toerist meer heeft gekregen dan hij verwacht had, gaat hij tevreden weg en is de kans groot dat hij, (of zijn zus, zijn buurvrouw of zijn collega) volgend jaar terugkomt.

5. Waarvan het verhuurproces in orde is. Dit is vaak de grootste bottleneck voor een succesvolle verhuur. Het verhuurproces regelt alles van contacten met de toerist voorafgaande aan zijn komst (huurcontractje, betaling huurprijs, borg, bijzondere wensen), gereedmaken van het vakantiehuis (sleutelbeheer, schoonmaak, kleine reparaties, tuinonderhoud), beheer gedurende verhuur (klachtenafhandeling, alarmsituaties) en afsluiting van de huur (vertrek, eindschoonmaak, borg) tot en met de administratie (klantenbeheer, kostenbeheersing, afdracht belastingen). Er zijn heel veel goede tips te vinden op het internet hoe u dit helemaal kunt regelen, maar er zijn ook dienstverleners die hulp bij het organiseren en realiseren van het verhuurproces aanbieden. Ook die hebben hun geld snel terug verdiend..

Als u alle vijf deze zaken goed voor elkaar heeft, zult u zien hoe opmerkelijk goed de verhuurbaarheid van uw Franse vakantiehuis zal blijken te zijn. Nu het seizoen 2012 al weer op zijn einde loopt, heeft u de tijd om al deze zaken op orde te brengen voor het volgende seizoen. En dan wens ik u hele goede zaken toe in 2013.

Wim van Teeffelen