V.V.E. wetgeving Spanje

Indien u in Spanje onroerend goed koopt, is de kans zeer groot dat u automatisch lid wordt van de vereniging van appartementseigenaars, waarvan de rechten en plichten zijn vastgelegd in de wet “Ley de Propiedad Horizontal”van 21 juli 1960, welke wet  is geamendeerd in april 1999 en wederom in het jaar 2003.
Overweegt u een vakantiehuisje in Spanje te kopen dan is het goed dit artikel een rustig door te lezen. Tenminste ervan uitgaande dat u uw ook heeft op een appartement. 

Voormelde wet is van toepassing indien u een appartement in een appartementencomplex koopt, waarbij bepaalde voorzieningen bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik, zoals onder andere het gezamenlijke gebruik van trappen, liften, verlichting, alsmede gezamenlijk onderhoud. Er dient derhalve sprake te zijn van een gemeenschap van onroerendgoedeigenaren(communidad de propietarios).

Voormelde wet is echter niet van toepassing op onroerend goed(vrijstaand, geschakeld etc.) in een urbanisatie met gemeenschappelijk gebruik van wegen, tuinen, zwembad, straatverlichting, alsmede gemeenschappelijk onderhoud en management. In het  onderhavige geval is de “Ley del Suelo”van toepassing. Er bestaan verschillende van de onderhavige gemeenschappen naast elkaar; de meest bekende is de zogenaamde “entidad urbanistica colaboradora de gestión y conservatión”(EUC)(samenwerkende urbanisatie-eenheid voor management en onderhoud).
Onroerend goed in een urbanisatie wordt derhalve door een andere wet geregeerd dan onroerend goed, behorende tot een appartementencomplex. Beide wetten geven de structuur aan waarbinnen voormelde gemeenschappen dienen te opereren.
Onroerend goed dat voormelde kenmerken niet bezit, valt derhalve niet onder één der voormelde wetten.

We richten ons nu op voornoemde “Ley de Propiedad Horizontal”.
Een groep onroerendgoedeigenaren, die aan de in de wet gestelde eisen voldoet, is verplicht een vereniging van appartementseigenaars op te richten.
De verkoper van onroerend goed, dat valt onder de wet, dient de koper op de hoogte te stellen van het bestaan van de vereniging van appartementseigenaars, alsmede indien er in het geval van nieuwbouw nog geen vereniging is opgericht, is de projectontwikkelaar verplicht een vereniging van appartementseigenaars op te richten met de daarbij behorende statuten. Tevens dient hij een indeling te maken van het
onroerend goed in gemeenschappelijk- en privé-eigendom, welke indeling, hij tezamen met de statuten, dient in te schrijven in het kadaster.

Wat zijn nu de rechten en plichten van de leden van voormelde vereniging?:

De leden hebben de navolgende rechten:

• het recht op gebruik te maken van alle gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen:
• het recht om geïnformeerd te worden omtrent alle activiteiten van de vereniging, deel te nemen aan diens vergaderingen en voorstellen te doen;
• het recht zich te verzetten tegen overtredingen van een artikel van de statuten, de wet of andere regelingen(o.a. huishoudelijk reglement), opgesteld door de vereniging;
• het recht te protesteren tegen beslissingen, genomen in vergaderingen van voormelde vereniging;
• het recht zich te laten verkiezen in het bestuur in de functie van bijvoorbeeld president, vice-president, secretaris of administrateur;
• het recht op inzage van de statuten, de administratie, en verder alle documenten, welke betrekking op het reilen en zeilen van de vereniging.

De leden hebben de navolgende verplichtingen:

• de vereisten, voortvloeiende uit wet, de statuten en andere regelingen, opgesteld door
• vereniging, na te leven;
• het toestaan van reparaties in/aan zijn/haar privé-eigendom ten behoeve van gemeen-
• schappelijke zaken(zoals waterleidingen en elektrische installaties);
• zijn/haar privé-eigendom in goede staat van onderhoud te houden en niet te gebruiken
• voor doeleinden, die last veroorzaken aan de andere leden;
• gemeenschappelijke zaken en- voorzieningen te respecteren en te beschermen;
• de servicekosten(cuotas) te voldoen.

Een dringend advies aan toekomstige eigenaren van onroerend goed, vallende onder voormelde wet:
Alvorens over te gaan tot aankoop dient u alle relevante stukken, zoals kadastrale uittreksels, de onderhavige notarieële akte, de statuten, alsmede het huishoudelijk reglement op te vragen en te bestuderen of te laten bestuderen door uw adviseur(het laatste is uitdrukkelijk aan te raden!), zodat u niet voor verrassingen komt te staan!
Daarna dient u te onderzoeken:

• hoeveel dient u per jaar aan cuotas te betalen(kan bij oudere complexen tegenvallen);
• heeft de vorige eigenaar aan al zijn verplichtingen voldaan?((u bent als nieuwe eigenaar ook verantwoordelijk voor achterstallige betalingen(evenwel beperkt); er kan zelfs beslag gelegd worden!))
• hoe staat het met eventueel achterstallig onderhoud?;
• heeft de vereniging schulden?(als nieuwe eigenaar dient u daaraan mede te betalen);
• zijn er in de (nabije)toekomst nog grote uitgaven te verwachten?(nieuwe installaties etcetera);
• voldoet de communidad aan de wettelijke vereisten?(kan zeerkostbaar worden, indien dit niet het geval is);
• zijn veranderingen en verbouwingen aan het onroerend goed niet illegaal?(dat wil zeggen is hiervoor de juiste toestemming verkregen?; u kunt namelijk de verplichting opgelegd krijgen, dat indien de toestemming niet aanwezig is, u het één en ander op eigen kosten in de “oude”staat dient terug te brengen).

De statuten en het daarbij huishoudelijk reglement is tevens zeker een nader onderzoek waard! Er kunnen regelingen instaan, die niet aan uw wensen voldoen!
Denk daarbij aan regelingen omtrent onderhoud, de kleur van de buitengevel, het houden van huisdieren, het gebruik van het zwembad en andere gemeenschappelijke zaken, het parkeren van auto’s etcetera.
Ten slotte nog het één en ander over de belangrijkste spelers in het geheel; dit zijn:

• de president;
• de eventuele vice-president(en);
• de administrateur; en
• de secretaris(m/v).

Noot: de taken van alle hier voren genoemde functionarissen kunnen in één persoon verenigd zijn!

De president
Deze functionaris speelt de belangrijkste rol in het geheel; hij vertegenwoordigt de vereniging in- en buiten rechte, en wordt verkozen uit en door de andere leden voor de periode van in principe één jaar, met recht van herverkiezing.
Zijn taken zijn:

• het bijeenroepen van de algemene vergadering;
• het voorzitten van de vergadering;
• het uitvoeren van besluiten, genomen in de vergadering;
• het vertegenwoordigen van de vereniging in- en buiten rechte.

De vice-president
Deze functionaris heeft geen andere specifieke taken dan het vervangen van de president, en het uitvoeren van taken, die hem worden opgedragen door de algemene vergadering.
De administrateur
Deze functionaris wordt gekozen door de leden, maar behoeft zelf geen lid te zijn, en wordt eveneens in principe gekozen voor de periode van één jaar, met recht van herverkiezing, terwijl zijn taken liggen op het gebied van management van het gehele onroerend goed, de installaties en de voorzieningen, alsmede de boekhouding.
De secretaris (m/v)
Deze functionaris wordt op dezelfde wijze benoemd als de president en administreert het geheel.  

RBA 14-02-2012