Nick Houwen van Casa Vista over geduld op de vastgoedmarkt in de Algarve

Nederlandse huizenkopers hebben één reflex goed getraind, en dat is overbieden. Volgens de NVM ging in het eerste kwartaal van 2026 nog altijd ongeveer twee derde van de bestaande woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,7 procent erboven. Wie in Nederland een huis wil, weet dat aarzelen geld kost.

Nick Houwen heeft die reflex in de Algarve bewust afgeleerd. "Het gebeurt hier vaak dat er een goede deal is en dat ze zeggen dat je snel moet zijn," vertelt hij. "Er zouden andere mensen zijn die ook bieden, je moet nu handelen. Op dat moment laat ik me niet meer opjagen. Dan loop ik weg."

Samen met zakenpartner Luciano de Vries bouwt Houwen aan Casa Vista Real Estate, een ontwikkelaar van woonprojecten in het westen van de Algarve. Als Nederlander ziet hij scherp hoe anders de spelregels in Portugal zijn. Sinds hij Nederland verliet en alles daar achter zich liet, is vastgoed zijn fulltime werk. Investeringen en goede doelen lopen daarnaast.

Van Nederland naar Portugal

"De markt in Nederland is erg strikt," zegt Houwen. "Er zitten heel veel mensen in vastgoed, en daardoor zijn de marges gecontroleerd. Die kansen die je hier hebt, heb je daar niet." Ook de Nederlandse woningmarkt zelf koelt inmiddels wat af. De NVM meldde voor het eerste kwartaal van 2026 een prijsdaling van 2,7 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor, bij een gemiddelde transactieprijs van 485.000 euro voor een bestaande woning.

Houwen kwam al jaren vaak in de Algarve voordat hij naar Portugal verhuisde. Wat hem uiteindelijk overtuigde, was wat hij op de lokale markt zag. Sommige verkopers weten er volgens hem niet precies wat er met hun grond of pand mogelijk is, of hebben het kapitaal niet om het zelf te ontwikkelen. Voor een ontwikkelaar met geduld en financiering levert dat kansen op die in Nederland grotendeels verdwenen zijn.

Maar wie die kansen wil pakken, moet de Nederlandse gewoonte van het overbieden thuislaten.

"Er zijn nog andere bieders"

De zin die Houwen het vaakst hoort, is ook de zin die hem het meest op zijn hoede maakt. "Elke keer weer wordt er gezegd dat er anderen meebieden. Ik doe niet mee aan die race. Die drijft alleen de prijzen op."

Hij legt een deel van de verklaring bij de manier waarop makelaars in de Algarve betaald worden. Een traditionele makelaar in Portugal rekent gewoonlijk zo'n 5 procent van de verkoopprijs, plus 23 procent btw, zo blijkt uit een overzicht van het Portugese woningplatform SUPERCASA. Die commissie wordt betaald bij het passeren van de akte. Pas als de deal rond is, verdient de makelaar dus iets.

"Vijf procent is in mijn ogen vrij hoog," zegt Houwen. "Daardoor doen makelaars er alles aan om een deal te sluiten. Soms wordt belangrijke informatie niet goed doorgegeven om een verkoop rond te krijgen. Je moet hier dus altijd voorzichtig zijn."

Voor een Nederlandse koper is dat een wennen. In Nederland nemen veel kopers een eigen aankoopmakelaar in de arm. In de Algarve is de eerste persoon met wie je praat meestal de makelaar die de woning verkoopt. Diens belang is helder, en het is niet het jouwe.

Een handdruk is hier geen deal

Het tweede verschil zit minder in geld en meer in cultuur. "Wij Nederlanders zijn direct en to the point," zegt Houwen. "In Nederland kun je een gesprek voeren, tot een afspraak komen en die met een handdruk bevestigen. Dat werkt in Portugal niet, want er speelt altijd nog iets."

Waar een Nederlander zijn bezwaren meteen op tafel legt, houdt een Portugese gesprekspartner ze vaker voor zich. "Als iemand hier ergens mee zit, zegt hij dat niet hardop. Hij houdt het voor zich." Daar komt bij dat er bij een Portugese transactie meer mensen betrokken zijn, van makelaars tot advocaten en een notaris. "Wij willen snel. Maar met zoveel partijen gaat dat gewoon niet."

Voor een Nederlander kan dat frustrerend voelen. Toch zit er ook informatie in. Een verkoper die niet direct is, een makelaar die tijdsdruk opvoert, een deal die te snel moet: het zijn allemaal signalen om juist langzamer te gaan.

Waar het echt vastligt

In Portugal is het moment van binding niet het gesprek, en ook niet de handdruk. Dat moment is het voorlopige koopcontract, het contrato-promessa de compra e venda, kortweg CPCV. Daarin worden prijs, voorwaarden en de aanbetaling vastgelegd.

Die aanbetaling, het sinal, ligt bij bestaande woningen volgens de juridische gids van Portugal Real Estate Lawyer meestal rond de 10 procent, en bij nieuwbouw of projecten op tekening vaak tussen de 20 en 30 procent. Het Portugese Burgerlijk Wetboek regelt in artikel 442 wat er gebeurt als iemand afhaakt. Trekt de koper zich terug, dan houdt de verkoper het sinal. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Contracten kunnen daar wel van afwijken, en volgens dezelfde gids gebeurt dat in contracten die door verkopers zijn opgesteld regelmatig in het nadeel van de koper.

Volgens dezelfde gids hoort het sinal bovendien bij een onafhankelijke partij in bewaring te staan, niet rechtstreeks bij de verkoper.

De notariële akte, de escritura, bevestigt daarna alleen nog wat in het CPCV staat. Onderhandelen kan op dat moment nauwelijks meer.

De druk zit dus vóór het CPCV, en precies daar loont het om de tijd te nemen.

Geduld als werkwijze

Een biedingsoorlog laten lopen betekent wachten. "Ik moet vaak lang wachten," geeft Houwen toe. Maar in de manier waarop Casa Vista werkt, is geduld geen bijzaak.

De taken zijn helder verdeeld. De Vries houdt zich bezig met de financiering en met de vergunningstrajecten voor de percelen die het bedrijf aankoopt. Houwen is degene die de deals vindt. Hij noemt zichzelf een cijfermens, al rekent hij liever in zijn hoofd dan op papier. Het structureren van een deal laat hij aan zijn zakenpartner over, en zodra een project klaar is, neemt hij de verkoop en marketing voor zijn rekening.

Die verdeling past bij de realiteit van ontwikkelen in Portugal. Een perceel kopen is één ding, er mogen bouwen is iets anders. Sinds 1 januari 2024 gelden met de hervorming die bekendstaat als het Simplex Urbanístico vaste maximale termijnen voor de behandeling van bouwaanvragen door gemeenten, van 120 werkdagen voor projecten tot 300 vierkante meter tot 200 werkdagen boven de 2.200 vierkante meter, meldde idealista. Haalt een gemeente die termijn niet, dan geldt in principe een stilzwijgende goedkeuring. De oude, kortere termijnen werden volgens idealista zelden gehaald.

Houwen kent die praktijk. "Je kunt hier iets kopen, naar een architect en een ingenieur gaan en een plan maken. Maar als je er niet bovenop zit, kan het zomaar jaren duren. Zelfs advocaten moet je hier steeds achter de broek zitten, anders gebeurt er niets."

Een ontwikkelaar die te veel betaalt voor een perceel, heeft weinig marge om vertraging op te vangen. Een paar procent overbieden lijkt bij aankoop klein. Na twee jaar vergunningstraject is het dat niet meer.

Een markt die het makkelijk maakt om haast te hebben

Snel stijgende prijzen maken toeslaan verleidelijk. In heel Portugal lagen de huizenprijzen in 2025 gemiddeld 17,6 procent hoger, blijkt uit cijfers van het statistiekbureau INE die The Portugal News publiceerde, bij een recordaantal van ongeveer 170.000 verkochte woningen. Houwen schat dat de stijging in de Algarve vorig jaar in dezelfde orde lag, rond de 17 procent.

In zo'n markt voelt elke afgewezen kans als een gemiste kans. Maar juist als prijzen hard stijgen, bepaalt de aankoopprijs of een project later nog rendabel is. Meegaan in elke biedingsronde betekent die marge weggeven voordat er iets gebouwd is.

Een deal laten schieten betekent bovendien niet dat de kansen op zijn. Houwen ziet in de regio nog veel percelen en panden waarvan het potentieel niet is benut, iets wat in de Nederlandse markt met zijn vele spelers en strakke marges zelden voorkomt. Met geduld hoef je daar niet het hoogste bod voor te doen.

Vertrouwen kost tijd

Vertrouwen opbouwen in een markt waar een handdruk weinig zegt, komt volgens Houwen neer op twee dingen. "Je woord houden. En het komt met tijd."

Voor Casa Vista, dat zijn eerste project voorbereidt, formuleert hij het nog korter: volledige eerlijkheid, omdat dat iedereen tijd bespaart.

Voor Nederlandse investeerders die naar de Algarve kijken, levert dat een paar nuchtere lessen op. Laat je niet meeslepen door verhalen over andere bieders. Weet dat de makelaar tegenover je pas verdient als de deal rond is. Behandel het CPCV als het echte beslismoment en laat het controleren voordat je tekent. En reken op meer tijd dan je in Nederland gewend bent.

Het klinkt misschien on-Nederlands, in een land waar overbieden bijna standaard is geworden. Toch is het in de Algarve juist die Nederlandse directheid die van pas komt, zolang je haar gebruikt om nee te zeggen.