Financiering van uw Franse vakantiewoning

Als u plannen heeft om een vakantiehuis in Frankrijk te kopen, dan krijgt u te maken met het vraagstuk van financiering. Kunt u het gehele bedrag aan aankoopprijs en kosten koper niet uit eigen zak betalen dan kunt u voor een financiering terecht bij verschillende Franse banken, die allemaal hun eigen voor- en nadelen hebben en allemaal hun eigen eisen stellen. De Franse bank kijkt daarbij op de eerste plaats naar uw bestaande inkomen en woonlasten. Er zijn Franse banken die extreem lage rente vragen (zelfs onder de 3%!) indien u kunt bewijzen dat u een vast inkomen heeft, dat voldoende ruimte biedt –naast de woonlasten in Nederland- voor een tweede huis in Frankrijk. Franse banken hebben de neiging om het naadje van de kous te willen weten over uw inkomen en u zult dan ook een gedetailleerd en met bewijsstukken onderbouwd overzicht moeten geven van uw financiële situatie en uw inkomen. In geval uw vakantiehuis nog gebouwd of verbouwd moet worden kennen Franse banken –net als Nederlandse- het systeem van een bouwdepot.

Indien u de gehele koopsom uit eigen middelen kunt betalen is de financiering natuurlijk gemakkelijk. Al blijft het onverstandig om de allerlaatste cash in onroerend goed te stoppen. De eerste tegenvaller (een afgekeurde fosse septique, een lekkend dak, een kapotte verwarmingsketel.) kan dan al tot financiële problemen leiden. Immers, als u in Frankrijk een pand met eigen geld heeft gekocht kunt u daarna niet meer aankloppen bij een Franse bank voor een hypotheek. Trouwens ook niet bij een Nederlandse. Dus zelfs als u het onroerend goed cash zou kunnen betalen, kan het nog handig zijn om een gedeelte te financieren. In Frankrijk worden, als gevolg van de kredietcrisis, niet minder hypotheken verstrekt, maar de Franse banken zijn wel kritischer geworden en helaas ook trager…

Het is gebruikelijk dat in Frankrijk de hypotheekacte in zijn geheel wordt opgenomen in de transportacte, de ‘acte authentique de vente.’ De notaris regelt dat allemaal met de bank. Dus als u een offerte heeft ontvangen van de bank en u bent daarmee akkoord gegaan, dan wordt al het papierwerk door de bank verder geregeld, in samenwerking met de notaris. Bedenk wel dat er in Frankrijk een verplichte bedenktijd bestaat van 10 dagen voor het accepteren van een hypotheekofferte. Indien u de offerte getekend terug stuurt naar de bank voor de 11e dag na ondertekening van de offerte door de bank, dan is deze per definitie ongeldig! De bank houdt zich –begrijpelijk- het recht voor om een taxatie te laten uitvoeren. Soms gaat die niet verder dan een beoordeling op papier aan de hand van de beschrijving van het pand, eventueel de advertentie van de makelaar, maar soms zal de bank daadwerkelijk een taxateur langs sturen. Toch is het maandinkomen vaak een zwaarder criterium bij de beslissing van de bank om een hypotheek te nemen, dan de waardebepaling. Indien de aanschaf van het onroerend goed onderdeel uitmaakt van uw plan om nu of later te gaan emigreren, dan kan de bank uiteraard besluiten om af te zien van een hypotheekofferte. Immers bij emigratie verliest u het vaste inkomen waarop de financieringsaanvraag is gedaan. Tenzij u natuurlijk uw inkomen meekunt nemen naar Frankrijk. Ook indien de bank verwijzingen aantreft in het compromis de vente waaruit ze zou kunnen opmaken dat u van plan bent te gaan emigreren, dan kan de bank een financieringsaanvraag afwijzen. Dit is het geval als u bijvoorbeeld een huis koopt met daarom een camping, of een pand waarin behalve een woonhuis ook een restaurant is gevestigd. De beschrijving van het pand vereist dus zorgvuldige afweging van woorden, om er voor te zorgen dat de bank niet wordt afgeschrikt.

In het koopcontract (compromis de vente) wordt standaard een financieringsclausule opgenomen. Iedereen (ook buitenlanders) die Frans onroerend goed koopt wat als functie ‘bewoning’ (habitation) heeft, heeft het recht op een financieringsvoorbehoud. Besluit de bank, na ondertekening van het compromis de vente, toch geen hypotheek te nemen, dan kunt u alsnog van de aankoop afzien. Zolang tenminste uw hypotheekaanvraag overeen komt met de wijze waarop het financieringsvoorbehoud is opgeschreven. Voorbeeld: als in het financieringsvoorbehoud staat dat u een maximale rente wenst te betalen van 4%, en de bank heeft u 3,9% geboden, dan kunt u deze financiering niet meer weigeren. Dat wil zeggen: u mag hem wel weigeren, maar dan kunt u zich niet beroepen op de ontbindende voorwaarde van financiering en gaat de koop gewoon door. Veel verkopers zijn bereid om een korting te geven op de koopprijs indien u vrijwillig afziet van uw recht op een financieringsvoorbehoud. Immers, dan weten ze zeker dat de koop doorgaat (nog even los van eventuele andere ontbindende voorwaarden). Indien u bereid bent om van uw recht op een financieringsvoorbehoud af te zien, dan moet er in het compromis de vente, in uw eigen handschrift en speciaal ondertekend met uw handtekening (het hoeft nog net niet in uw eigen bloed) een verklaring worden opgenomen dat u dit vrijwillig doet.

Om te bepalen wat uw financiële mogelijkheden zijn (en dus in welke prijsklasse van vakantiewoningen u kunt gaan shoppen) en welke Franse bank het best aansluit bij uw persoonlijke omstandigheden, kunt u het beste een gesprek aangaan met een van de Nederlandse specialisten op het gebied van Franse hypotheken, zoals Ronald Claes (www.claesfinance.com) of Albertjan Massier (www.hypotheekenbuitenland.nl).