Fiscus + financiering (2e huis) Spanje

Woninghuur of seizoenshuur dat is de vraag ?

De huidige Spaanse huurwet van 1994 is afgestapt van het traditionele
onderscheid tussen verhuur van woningen en handelshuur en voerde het onderscheid in tussen huur voor permanente huisvesting, om te kunnen voldoen aan de behoefte van permanente huisvesting van de huurder en zijn gezin, en tussen huur voor andere doeleinden dan permanente huisvesting, een categorie die de huur van een tweede woning, seizoenshuur en traditionele handelshuur omvat.

Huurovereenkomsten voor een ander gebruik dan permanente bewoning,
waartoe dus de seizoenshuur behoort, worden beheerst door de algemene regels van het contractenrecht, en dus door de contractuele vrijheid tussen contractspartijen. Voor huurcontracten voor permanente bewoning echter, gelden een reeks van bijzondere regels en dwingende bepalingen, met andere woorden, waarvan dus niet kan worden afgeweken door de wil van de

contractspartijen.
Een van die dwingende bepalingen waaraan de huur voor permanente
bewoning is onderworpen, is de minimumduur van 5 jaar door de wil van de huurder. Na het verstrijken van die 5 jaar (afhankelijk van de wil van de huurder) kan elk van de partijen minstens een maand vóór het verstrijken van de 5-jarige periode aan de andere partij haar wil te kennis geven om de overeenkomst niet te verlengen. Als partijen dit nalaten, dan wordt de huurovereenkomst verlengd met periodes van één jaar met een maximum van drie jaar. Let wel deze verleningen zijn verplicht voor de verhuurder, terwijl de huurder telkens een maand vóór het verstrijken van elk van die jaarlijkse periodes de overeenkomst eenzijdig kan opzeggen.
Deze opzeggingsmogelijkheid bestaat niet voor de verhuurder en dus enkel voor de huurder. Om deze dwingende regels voor permanente woninghuur uit te sluiten is er een uitgebreide praktijk ontstaan om overeenkomsten af te sluiten met een duur van maximum 11 maanden in de overtuiging dat door deze duurtijd de overeenkomst wordt beschouwd als seizoenshuur, en dat daardoor meteen ook de minimumduur van 5 jaar niet meer zou gelden.
Het is belangrijk te benadrukken dat dit absoluut foutief is en dat meerdere uitspraken van het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo), en unaniem gevolgd door de jurisprudentie van de gerechtshoven, hebben benadrukt dat “een overeenkomst niet wordt beschouwd als seizoenshuur als gevolg van de huurtermijn die wordt bepaald door de partijen, maar als gevolg van het doel waarvoor de huurder de woning gebruikt, zijnde niet voor permanente bewoning maar voor sporadisch of recreatief gebruik”. Met andere woorden, een huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als seizoenshuur als de woning niet wordt gebruikt voor permanente bewoning maar slechts voor occasioneel gebruik, of elk ander gebruik dat niet kan beschouwd worden als permanente verblijfplaats.
Het tijdelijk of seizoenskarakter wordt dus niet afgeleid van de termijn die wordt overeengekomen in de huurovereenkomst maar van de oorzaak en het doel van het gebruik van de woning. Een uitspraak van het Spaans Hooggerechtshof bevestigt dat “het essentiële kenmerk voor seizoenshuur bestaat uit het voorzien in de behoefte van sporadisch of occasioneel gebruik, en niet wordt gebruikt voor permanente bewoning”.

In dit verband hebben rechtbanken reeds in talrijke uitspraken overeenkomsten van seizoenshuur geherkwalificeerd als overeenkomsten voor permanente bewoning met als gevolg dat de dwingende bepalingen voor dit soort overeenkomsten in werking treden, met in bijzonder de 5-jarige termijn.

Bij volgende feiten kan de rechtbank een vermoeden hebben dat het

inderdaad om permanente woninghuur gaat:

- Men heeft een waarborg overeengekomen van slechts 1 maand, terwijl dat de wet voor overeenkomsten die niet voor permanente bewoning zijn bestemd een waarborg van 2 maanden oplegt.

- De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurders. Bij seizoenshuur is het logisch dat deze op naam van de eigenaar/verhuurder blijven staan.

- Men heeft verschillende opeenvolgende seizoensovereenkomsten afgesloten.

- De eigendom wordt verhuurd zonder meubilair.

- De huurder heeft zijn officieel adres in de woning.

Bron:

Sirejacob Legal & Tax is reeds jaren gespecialiseerd is in de juridische en

fiscale begeleiding van Belgen en Nederlanders in Spanje. Het Nederlandstalig team van advocaten staat u bij op het gebied van de aankoop van vastgoed, vermogensplanning en erfrecht. Er zijn kantoren te Marbella, Altea en Barcelona.


____________________________________________________________________


Financiering: Hypothecaire leningen - Klinkende munt ?

In het dorp aan de kust waar ik woon staan appartementen te koop in een mooi onlangs opgeleverd gebouw, met commune tuinen en een groot zwembad, vlak aan zee.
De hoger gelegen appartementen kijken boven de pijnbomen uit op een schitterend strand en een azuur blauwe oceaan. Beneden in het gebouw vestigen zich reeds de eerste winkeliers en een café / restaurant aan een wijde boulevard richting het oude dorp centrum.
Kopen kan doormiddel van een financiering van € 193,00* per maand gedurende de eerste drie jaar. Dat wil zeggen voor € 2.316,00 euro per jaar.
Dat is dus goedkoper dan met de familie met vakantie. Verder is het te verhuren aan vrienden en kennissen. En indien na verloop van de drie jaar het 'nieuwe' er vanaf af is dan kan het worden door verkocht. Klinkt goed dus !
Óf het een goede koop is hangt echter van heel veel andere factoren af. Los van genoemd gebouw, dat er uitstekend uitziet (wat ik verder niet ken en bij welke promotie/verkoop ik evenmin betrokken ben) is het zinvol om te trachten het plaatje nader in te vullen.
Het betreft in ieder geval de hier onderstaande opvolgende rechtshandelingen,

d.w.z..eerst stap 1; dan stap 2; en daarna stap 3.

1. De aan- en verkoop van de eigendomsrechten op een appartement(horizontale eigendomsrechten gevestigd per notariële acte ingeschreven in het grondboek.

2. Het aangaan /de verlening van een hypothecair krediet aan een bank op horizontale eigendomsrechten ter financiering van de aankoop per notariële acte eveneens in te schrijven in het grondboek.

3. De daaruit voortvloeiende verplichte deelneming in de vereniging van alle houders van deze horizontale eigendomsrechten de Vereniging van Eigenaars (V.v.E.).

Punt 1. De totale koop / verkoopprijs van het appartement.

Punt 2. Het soort hypothecaire financiering en de looptijd ?

Punt 1. en 2. Prijs van het perceel (aflossing) en bedrag van de geldlening /rente. Wat zou de verkoopprijs zijn indien u contant betaalt ? Bent u vrij een andere bank te nemen ?
(bv. uw eigen bank in Nederland /België).
Alvorens nadere stappen aan te gaan, is het van eminent belang de hieronder vermelde vragen beantwoord te zien.

Vragen:

● Wie is de verkoper / staat de verkoper als eigenaar ingeschreven in het grondboek ? Beschikt u over copiëen van deze documenten ?

● Welke bank financiert uw aankoop ? Is dat dezelfde bank die de verkoper, de bouwer en de onderaannemers financierde ?

● Wie staat in voor de 10 jaar durende garanties op de afgeleverde bouw ?
Welke verzekeringsmaatschappij heeft de bouw/het perceel verzekerd ?

● Is er sprake van eigendomsplitsing tussen de grond waar het appartementen gebouw werd geconstrueerd of dient er alsnog een extra canon betaald te worden op de grond ?

● Zijn er andere lasten / bezwarende titels op de grond vanwege het locale of provinciale bestemmingsplan ?

● Rusten er lasten / bezwarende titels op het perceel, d.w.z.. het gebouw in z'n geheel of de individuele appartementsrechten ?

● Hoeveel zult u maandelijks moeten gaan betalen aan de Vereniging van

Eigenaars. Wie voert deze administratie en tegen welke maandelijkse kosten ?

● Is er sprake van extra vermogensbelasting in Nederland over uw tweede woning in Spanje?

● Wat is de aankoopbelasting voor de koper ? Heeft de verkoper zijn meerwaarde belasting betaald over de oplevering van het gebouw aan hem ? Zo niet dan mag u dat betalen.

● Welke jaarlijkse belastingverplichtingen brengt deze aankoop voor u met zich mee aan de Spaanse belastingdienst ? Werd alle de onroerend goed belasting door de verkoper betaald ? Zo niet; dan mag u dat doen !

Adviezen:
Neem ALTIJD uw eigen, - onafhankelijke advocaat - om u te doen voorzien vaneerlijke antwoorden op deze vragen. Een advocaat is iemand die als zodanig bij de Spaanse Orde staat ingeschreven, dus geen boekhouder, geen adviseur, of een advocaat die werkt voor een verkoop promotie instantie.
Doe géén aanbetalingen op een voorlopige koopcontract zonder dat u
duidelijkheid hebt. Laat uw voorlopige koopcontract vóóraf inschrijven op het perceelnummer het grondboek, dus reeds enkele weken vóórdat de notariële aankoop en verkoopacte tekent. Huur een vertaler in die u tijdens het passeren van deze acte de inhoud vertaalt, dwz. teken geen (vervangende) Nederlandstalige documenten voor Spaanse actes.
Het lijkt heel aanlokkelijk om de bank te vertrouwen, want de belangen lopen
bijna paralel en veel banken zijn alleszins betrouwbaar. Echter deze belangen lopen bijna paralel. D.w.z. niet helemaal.
Neem nooit de advocaat of notaris van de verkoper of de bank. Kies uw eigen onafhankelijke advocaat en uw eigen notaris kantoor. Dat kan in heel Spanje en onder omstandigheden bij de notariële afdeling van de Spaanse Ambassade.
Door de economische crisis in Spanje staat bij velen het water-hen-aan-delippen. Daarom is het zaak dat u zich bezint eer u begint. Het behalen van kleine financiële voordelen, door geen eigen onafhankelijke advocaat in te schakelen, het voorlopige koopcontract niet vóóraf in het grondboek op het perceel en appartement nummer in horizontale eigendom in te schrijven en het geen gebruik te maken van uw eigen vertaler tijdens het passeren van de

acte; is penny wise; pound foolish !

Auteurr van dit artikel:
Mevr. mr. drª Marian Aletta Does
Abogada comunitaria - ICA Huelva
Tel. 00 34 677 266 234 / 00 34 959 34 30 40