Hypotheek voor uw 2de huis in het buitenland

Je hoort het overal: de banken verstrekken maar moeizaam krediet. Ook met hypotheken zijn de Nederlandse banken niet erg scheutig. Hoe zit het in andere landen in Europa waar Nederlanders graag tweede woningen kopen? Kun je bijvoorbeeld in Frankrijk, Italië of Spanje nog wel hypotheek krijgen voor je tweede huis?

In het algemeen kan op dit moment gesteld worden dat er in de markt voor hypothecair krediet weinig vertrouwen is in de ontwikkeling van de economie in het algemeen en tussen de banken onderling. Daarnaast zijn de kapitaalseisen die aan de banken worden gesteld strenger geworden, waardoor voor elke uitgeleende euro er meer eigen vermogen in kas moet worden gehouden.

Hoe werkt dit door in de praktijk van kredietverstrekking in Europa? Een belangrijke eerste waarneming is dat 'lastige' dossiers die vroeger het voordeel van de twijfel kregen van de banken, dit nu nog nauwelijks krijgen. Voordat medio 2008 de grote problemen begonnen, konden de hypotheekaanvragen met een 'vlekje' of die op basis van inkomen 'net aan' waren, met wat additionele uitleg vaak door het kredietcomité nog wel worden goedgekeurd. Nu lukt dat niet meer. De banken willen alleen nog maar de zeer solide dossiers goedkeuren.

Een andere belangrijke conclusie is dat zeker een kwart van de banken die hypotheken verstrekten aan niet-residenten, daar simpelweg mee zijn gestopt omdat ze hun algehele kredietverstrekking wilde inperken.

Italië
Hypotheekverstrekkers in Italië zien sinds anderhalf jaar het liefste alleen nog tweeverdieners met een lang arbeidsverleden als klant. De Italiaanse banken die naar het netto inkomen kijken, staan op dit moment maximaal een DTI (debt-to-income ratio) toe van 45 procent. Voorheen ging men wel tot 55 procent. Die banken die naar het bruto inkomen kijken, verstrekken niet meer dan een DTI van 30 procent. De laatste maanden is er bij een aantal Italiaanse banken zelfs sprake van een soort ‘kredietverstrekking staking’. De Italiaanse banken zijn namelijk verbolgen over de nieuwe wetgeving waarin het de banken wordt verboden om hun klanten allerlei bijkomende kosten in rekening te brengen.

Spanje
Na een hele periode waarin er nauwelijks nog hypothecair krediet werd verstrekt aan niet-residenten is de situatie in Spanje iets verbeterd. Maar de banken zijn wel nog minstens net zo voorzichtig als in Italië. Ze willen zien dat er voldoende eigen geld en vermogen is bij hun klanten, en ze kijken veel kritischer naar de getaxeerde waarde van het te financieren onderpand. Voorheen gebeurde het vaak dat de getaxeerde waarde veel hoger was dan de koopsom op papier. De banken verstrekten daardoor vaak veel meer krediet dan het pand daadwerkelijk waard was. En ook het ontduiken van overdrachtbelasting was daar geheel geïncorporeerd in het systeem. Een deel van de koopsom werd onder tafel betaald en de notaris en de banken werkten daar gewoon aan mee. Die situatie is nu drastisch veranderd. Het lijkt erop dat de banken in Spanje hun lesje hebben geleerd.

Frankrijk
Het hypothekenlandschap in Frankrijk, het land met misschien wel de meest volwassen markt voor niet-resident financieringen, is ook flink door elkaar geschud, hoewel niet zo drastisch als in Spanje en Italië. Er zijn de afgelopen jaren wel vier banken gestopt met deze specialistische dienstverlening in Frankrijk. De overgebleven banken kijken allemaal strenger naar aanvragen en letten bijvoorbeeld meer dan vroeger op het inkomen na de pensioenleeftijd. Inkomen uit zelfstandig ondernemerschap wordt ook anders beoordeeld.

Als inkomen bij een B.V. wordt alleen het salaris plus daadwerkelijk uitgekeerd dividend in ogenschouw genomen. Winst die aan de reserves van de B.V. werd toegevoegd, telt men tegenwoordig helaas niet meer mee als inkomen.

Voor buitenlandse begrippen bijzondere kredieten, zoals het vrijmaken van overwaarde, is heel moeilijk geworden. Evenals hypotheken op zogenaamde leaseback projecten (koop van een huis in een park of appartement in projectbouw met fiscale voordelen en verhuurverplichting) zijn lastiger geworden. De banken zijn hier erg voorzichtig mee.

Nederlandse verstrekkers
Eén van de drie Nederlandse banken die ook hypotheken verstrekte voor de koop van een woning in het buitenland, is daar eind 2011 mee gestopt. De ING Bank verstrekte aanvankelijk hypotheken aan Nederlanders die huizen kochten in België, Duitsland of Frankrijk. Maar blijkbaar maakte de bank hier niet genoeg winst op. Daarom zijn er nu nog 2 Nederlandse banken actief in deze markt, waarvan één alleen in België en Duitsland verstrekt. De andere verstrekt in België, Duitsland, Frankrijk Spanje en Italië, maar je moet wel klant zijn bij deze bank en over een aanzienlijk inkomen beschikken. En dan is het tevens zo dat de hypotheekvoorwaarden, waaronder de bijkomende kosten, om het mild aan te duiden, niet de beste in de markt zijn.

Verstrekkingvoorwaarden
In Spanje en Italië verstrekken de meeste banken op dit moment niet meer dan 60 procent hypothecaire financiering aan koopprojecten van niet-residenten. Voor heel erg goede dossiers is het in Spanje soms nog mogelijk om 70 procent financiering te verkrijgen, maar dan moet het ook echt een fantastische klant zijn met een bijzonder solide onderpand. In Italië is 80 procent financiering nog mogelijk bij één bank. In Frankrijk verstrekken de meeste banken tot maximaal 80 procent van de koopsom. Er is zelfs een bank die tot maximaal 85 procent verstrekt. De banken die tot respectievelijk 90 procent en 100 procent verstrekten, hebben hun activiteiten gestaakt.

Kortom, het is de tendens dat banken hun risico’s beperken (het risico op een verlies indien een klant in gebreke zou blijven), door lagere verstrekkingpercentages toe te staan.

Tarieven gestegen
De aangeboden rentetarieven zijn in vergelijking tot enkele jaren geleden recent behoorlijk gestegen. Dit is met name aan de orde bij hypotheken met variabele rentetarieven. De marges daar zijn gestegen van circa 0,7 à 1,3 procent tot 2 à 3,5 procent. Misschien is er ook wel sprake van een opportunistische zet van de banken omdat de EURIBOR geldmarktrentetarieven historisch laag zijn op dit moment en de banken dit simpelweg niet aan hun klanten doorberekenen, en op deze wijze meer winst realiseren. De vaste rentetarieven zijn in Frankrijk wel vrij stabiel gebleven, maar in Spanje en Italië zijn deze ook gestegen, voor zover ze überhaupt nog worden aangeboden.
Als oorzaak van de hogere rentetarieven geven de banken zelf aan dat ze meer geld kwijt zijn voor het 'inlenen' op de kapitaalmarkt en dit moeten doorrekenen aan de klant. Maar vermoedelijk nemen de banken de gelegenheid te baat, mede door een tekort aan concurrentie, om hogere rentetarieven aan te bieden en zo de winstgevendheid van de banken wat op te krikken.

Overigens, de rentetarieven in Frankrijk, België en Duitsland, zijn nog altijd beduidend lager dan de rentetarieven in Nederland.

Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Albertjan Massier van Hypotheek & Buitenland en Radio Nederland Wereldomroep.

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.