Regelgeving verhuren tweede woning Oostenrijk

Oostenrijk is het wintersportland bij uitstek voor veel Nederlanders. Bovendien kent Oostenrijk vele wandelroutes en kan ook een wandelsportliefhebber er zijn hart ophalen. Het berglandschap is iets waar veel mensen direct verliefd op zijn en wat veel Nederlanders prachtig vinden. Grote groepen Nederlanders komen steevast ieder jaar in Oostenrijk en denken er dan ook over om een eigen tweede woning in Oostenrijk te kopen. Vanzelfsprekend is het wel verstandig hier eerst het een en ander over uit te zoeken en meer informatie in te winnen over het kopen van een tweede huis in Oostenrijk. Tirol is een voorbeeld van een ontzettend populaire streek in Oostenrijk. Tirol kent namelijk, zoals u wellicht weet, tal van wintersportgebieden. Er zijn, zoals bij een tweede huis (in het buitenland) kopen altijd het geval is, best een aantal die men in gedachte zou moeten houden bij de aankoop van een Oostenrijkste tweede woning. Bij veel Oostenrijkse woningen, met name die in de toeristische gebieden gelegen zijn of waar toerisme door de Oostenrijkse staat bevorderd wordt, heeft men bijvoorbeeld te maken met een verhuurverplichting.

De theorie bij het verhuren van uw Oostenrijkse tweede woning

De Oostenrijkse staat heeft de verhuurverplichting voor een aantal huizen ingevoerd om leegstand te voorkomen en de Oostenrijkse naam hiervoor is ‘Gewerbliche of touristische Nutzung’. Daarnaast zorgt een verhuurverplichting bij woningen in toeristische gebieden ook voor meer inkomsten vanuit het toerisme in Oostenrijk, wat uiteraard gunstig is voor het land. Denk hierbij aan extra toeristenbelasting die de staat ontvangt. Ook voorkomt men door de verhuurverplichting op verscheidene huizen de vorming van spooksteden en zorgt de verhuurverplichting voor klanten voor het bedrijfsleven in Oostenrijk het hele jaar door. Nederlandse kopers vinden het vaak ook prima om hun tweede woning in Oostenrijk te verhuren en zijn om die reden erg geliefd. De Oostenrijkse overheid heeft verhuren voor huizenbezitters in hun land dan ook interessant gemaakt door een aantrekkelijk BTW voordeel in het leven te hebben geroepen. Het verhuren van een tweede woning kan ook zeker voor de verhuurder erg interessant financieel voordeel opleveren, dus men zou hier kunnen spreken van een win-winsituatie voor zowel de Oostenrijkse staat, als voor u als eventuele eigenaar en verhuurder zijnde. U als koper van een tweede woning bedoeld voor recreatie in Oostenrijk kunt uw aankoop dan ook zien als een investering en een belegging voor op de langere termijn.

Verschillende bestemmingen bij woningen in Oostenrijk

Niet alle woningen in Oostenrijk vallen onder de verhuurverplichting, maar omdat u als buitenlandse koper vaak op zoek bent naar een woning in bijvoorbeeld een wintersportgebied of in een ander toeristisch gebied in Oostenrijk, zult u er toch al snel mee te maken krijgen. Woningen waarop totaal geen verhuurverplichting rust zijn daarnaast schaars. Woningen waarop een verhuurverplichting rust dienen in principe verhuurd te worden, echter men kan er als eigenaar van de woning onder bepaalde voorwaarden ook voor een bepaalde tijd in wonen. De wet en regelgeving op dit gebied is in Oostenrijk variërend per deelstaat en soms zelfs per gemeente. Verstandig is het dan ook om voordat u een tweede woning in het mooie Oostenrijk koopt, hier meer onderzoek naar te doen en hier informatie over te verzamelen.

Fiscale gevolgen bij het verhuren van uw Oostenrijkse tweede woning

Zoals u misschien al zag aankomen, gaat het verhuren van een Oostenrijkse tweede woning niet zonder (fiscale) consequenties. Echter, de fiscale regels in Oostenrijk kunnen zeer gunstig voor u uitpakken, waardoor u geen grote bedragen af zult hoeven staan aan de Oostenrijkse overheid. Op die manier kunt u uw inkomsten uit de verhuur als eigenaar van een recreatiewoning in Oostenrijk (voor een groot deel) gewoon in eigen zak steken. Er zijn twee typen belasting die over de huurinkomsten betaald kunnen worden in Oostenrijk. Dat zijn de inkomstenbelasting en/of de BTW (in Oostenrijkse termen ook wel Mehrwertsteuer genoemd).

Inkomstenbelasting

Als het gaat om de inkomstenbelasting in Oostenrijk kunt u te maken krijgen met een belastingvrijstelling van ofwel 2000 euro, ofwel 11.000 euro. De vrijstelling die 2000 euro bedraagt, wordt ook wel de Beschränkte Steuerpflicht genoemd, de vrijstelling die 11.000 euro bedraagt, wordt ook wel de Unbeschränkte Steuerpflicht genoemd. Deze bedragen voor vrijstelling gelden voor één persoon, bent u met een partner samen dan kunnen deze vrijstellingen opgeteld worden en kunt u maximaal 22.000 euro belastingvrijstelling krijgen. De belastingvrijstelling die voor u geldt, is afhankelijk van de regio waarin u een tweede woning koopt en van de afspraken die uw eigen belastingadviseur op papier heeft staan bij de staat als belastingheffer. Hoewel vaak verteld wordt dat voor buitenlandse huizeneigenaren in Oostenrijk de belastingvrijstelling van 2000 euro geldt, is dat helemaal niet zo. Veel Nederlandse huizenbezitters die hun woning in Oostenrijk verhuren hebben te maken met een Unbeschränkte Steuerpflicht van 11.000 euro per persoon.

Naast dat er dus belastingvrijstellingen (kunnen) gelden voor wat betreft de inkomstenbelasting, mag u als verhuurder van uw tweede woning in Oostenrijk al veel kostenposten van de huurinkomsten aftrekken. Dit zijn kosten zoals de afschrijving op het pand, die 1,5 procent per jaar bedraagt, afschrijving op de inboedel, die 10 procent per jaar bedraagt en andere kosten zoals rentekosten. Ook andere, nog niet genoemde, kosten die betrekking hebben op de recreatiewoning, mogen van de huurinkomsten afgetrokken worden.

Wat we hieruit kunnen concluderen en wat feitelijk ook zo is, is dat veel huizenbezitters van Oostenrijkse tweede huizen, die hun recreatiewoning verhuren aan derden geen of weinig inkomstenbelasting hoeven te betalen aan de fiscus. Wanneer u meerdere recreatiewoningen in Oostenrijk verhuurt en boven het bedrag dat vrijgesteld is van belasting uit komt, krijgt u te maken met de verschillende belastingsschijven die Oostenrijk kent. Dit is progressief, dus hoe meer inkomsten u genereert, hoe groter het percentage is wat u hiervan af moet staan.

BTW, ofwel ‘Mehrwertsteuer’

In beginsel geldt voor de BTW over huurinkomsten van recreatiewoningen in Oostenrijk dat deze gesteld is op 13 procent. Wel geldt dit pas voor u als uw netto huurinkomsten boven de 30.000 euro uit komen. Is dat niet het geval, dan bent u niet verplicht om BTW af te staan over de huurinkomsten. Wat hierbij wel nog als kanttekening geplaatst moet worden, is dat kopers bij de aanschaf van een (nieuwbouw)woning in Oostenrijk vaak kunnen kiezen voor het zogenoemde ‘netto kopen’. Wanneer u dit ook doet, wat wel aantrekkelijk kan zijn voor u op dat moment als koper zijnde, dan betekent dit vervolgens wel dat u over al uw huurinkomsten BTW zult moeten betalen, ook wanneer uw huurinkomsten niet boven de 30.000 euro uit zullen komen.