Aankooproces (2e) huis in Turkije

Aankoop van een tweede woning in Turkije werkt anders  dan bij ons
'U heeft na lang zoeken uw Turkse droomhuis gevonden en gelukkig heeft u van doen met een Nederlands-Turkse bouwcombinatie. Dit vereenvoudigt de communicatie tijdens de bouw en versterkt het gevoel met een bonafide organisatie van doen te hebben. Een organisatie die bovendien volgens Nederlandse smaak en kwaliteitsnormen werkt. Om niet volledig af te gaan op het goede gevoel, heeft u het zekere voor het onzekere genomen en een (Turkse) jurist ingeschakeld om eigendomaktes te controleren en eventueel ook de referenties van de organisatie te checken. Alles is in orde gebleken en u heeft uw handtekening gezet: u bent de trotse bezitter van Turks onroerend goed.
Of toch niet? Mijn praktijk zit vol met kopers die binnenkomen met soortgelijke verhalen, maar uiteindelijk toch gedupeerd zijn. Bewust door de projectontwikkelaar of door onwetendheid ten aanzien van cultureel bepaalde verschillen en opvattingen. Vaak betreft het complexe situaties in een vergevorderd stadium van het geschil.

Het is één van de meest voorkomende problemen waarmee ik als advocaat geconfronteerd wordt: buitenlandse personen die onroerend goed in Turkije kopen middels een Nederlands intermediair bedrijf. Dit systeem werkt als volgt. De projecteigenaar is een Turks of Nederlands bedrijf en de aannemer betreft een Turkse organisatie. Het Nederlandse intermediair bedrijf of de makelaar tracht de projecten te verkopen via beurzen, advertenties en de kennissenkring. Op de contracten wordt dan ook het Nederlandse intermediaire bedrijf vermeld als zijnde de verkopende partij. Wat de Nederlandse koper vaak vergeet is dat de grondeigenaar, de aannemer en de verkoper verschillende juridische entiteiten betreffen.

Volgens het Turkse Rechtsysteem moeten alle verkopen van onroerende goederen op het kadaster geschieden. De voorlopige koopovereenkomst dient tevens officieel bij de notaris te geschieden. Dus omdat het Nederlandse intermediaire bedrijf op het contract wordt vermeld is het contract niet officieel en is er dus geen sprake van overdracht van de grond of het onroerend goed naar de daadwerkelijke koper. De enige verantwoordelijkheid van het intermediair bedrijf in geval van een geschil volgens Turks recht is dat deze het aangekochte onroerende goed op grond van “onrechtmatige verrijking” dient terug te geven. De Turkse wetgeving is in deze van kracht inzake onroerend goed dat zich in Turkije bevindt. Indien de aannemer of het intermediair bedrijf zijn verplichtingen verzuimt na te komen of failliet gaat, is het zeer moeilijk of soms onmogelijk om beslag te laten leggen op de bouw of op de grond waarop de bouw zich bevindt.’

'Wanneer u zaken doet in Turkije heeft u altijd te maken met het Turkse rechtssysteem. Ook als u in de zeldzame positie verkeert dat u heeft kunnen bedingen dat geschillen, die voortvloeien uit het niet nakomen van de overeenkomst, onder Nederlands Recht worden beslecht, blijft u te maken krijgen met regels en wetgeving van het land waar uw onroerend goed zich bevindt. Als u uw contract of de situatie ter plekke wilt laten onderzoeken, vergewis u ervan dat u te maken heeft met een advocaat die beëdigd is in het Turkse recht, en die dus ook procesbevoegd is in Turkije. Een Turkse of Nederlandse advocaat die slechts beëdigd is in het Nederlandse Recht kan veelal weinig voor u betekenen in dit soort situaties. Of het leidt tot langdurige en kostbare procedures. Vraag hiernaar als u met een jurist in zee gaat.

In bovenstaand geval is het van belang dat behalve het project-aankoopcontract, partijen een tweede contract tekenen waarin alle verplichtingen van partijen zijn vastgelegd en waarin bepaald wordt dat het rechtsysteem van beide landen van kracht zal zijn. Er dient tevens een overeenkomst getekend te worden met de aannemer of de projecteigenaar volgens de geldende juridische procedure én er moet voor gezorgd worden dat de betalingen die voortvloeien uit dit contract veilig gesteld worden. Tevens dient de einddatum van de bouw, een specificatie van alle afzonderlijk te gebruiken materialen en schadevergoedingen naar evenredigheid in het contract vermeld te worden. Als maatregel om te voorkomen dat de aannemer de bouw onvoltooid achterlaat, de bouw niet volgens de vergunningen uitvoert of voltooit, dient de betreffende aannemer de hypotheek van een ander onroerend goed dat hem toebehoord of een bankgarantie als garantstelling aan te leveren. En zeker ook niet onbelangrijk, om op een later tijdstip niet geconfronteerd te worden met onwelkome verrassingen, is controleren van alle vergunningen met betrekking to het betreffende project. Hieraan schort het ook zeer regelmatig.

Een andere veel voorkomende valkuil die zich openbaart bij mijn cliëntèle is dat zij bedrijven en instanties tegemoet treden met een Nederlandse mentaliteit. Men gaat ervan uit dat alles in Turkije even geordend en geregeld is als in Nederland en dat de zakenpartner er alles aan doet om uw wensen te verwezenlijken. Kopers die u voorgingen kunnen het beamen: niets is minder waar! Zaken doen in Turkije is een kwestie van onderhandelen en alert blijven want zaken die aan uw aandacht ontsnappen kunnen u in een later stadium opbreken of u veel extra geld kosten. Nederlandse advocaten die brieven schrijven maken in Turkije weinig indruk. Het is tenslotte (nog) geen EU-land. Om zaken te regelen in conflictsituaties is het van belang de tegenpartij fysiek op te sporen om vervolgens op persoonlijke titel afspraken te maken en deze in een sluitend document te bekrachtigen... volgens het Turkse rechtssysteem.’

‘In Turkije is het niet de notaris maar de koper zelf die onderzoek dient te verrichten naar de situaties omtrent het aan te kopen onroerend goed. Het betreft het constateren of het onroerend goed binnen de gebieden valt waar buitenlandse personen onroerend goed mogen kopen/bezitten, onderzoek naar de eigendomsregistratie bij het kadaster (tapu), onderzoek naar hypotheken, beslagen of soortgelijke belemmeringen die op het onroerend goed rusten, constatering van de eigendomsstatus, onderzoek naar de erfdienstbaarheid middels de eigendomsakte en last but not least constatering of het een eigendomsregeling of een bouwdienstbaarheid betreft. Indien het aandeel van het aan te kopen individuele onroerend goed staat geregistreerd als grondaandeel, dan kan dit een belemmering vormen voor het vastleggen van de regelingen omtrent de erfdienstbaarheid van het onroerend goed. Dat wil zeggen dat er dus geen veranderingen zijn aangebracht met betrekking tot de Wet Eigendomsregelingen (Mülkiyet Kanunu). Bovendien kan het zijn dat het onroerend goed geen bewoningsvergunning heeft.

Gaat u eenmaal tot aankoop over dan dient u zorgvuldig de identiteit te (laten) controleren van de verkoper van uw huis. U spreekt de taal niet en documenten lezen in het Turks is ook weinig Nederlanders gegeven. Het komt dan ook niet zelden voor dat men bij een overeenkomst met betaling in termijnen van een koude kermis thuis komt omdat de verkoper waar u een overeenkomst mee heeft en de de contractuele partij niet één en dezelfde persoon zijn. In de regel wordt ten overstaan van de ambtenaar van het kadaster (tapu memuru) voor de verkoop ondertekend. De betalingen worden ook aldaar verricht. Omdat het vervoeren van grote hoeveelheden geld onveilig is, is het aan te raden om bij de bank een “Bloke Çek” aan te laten maken en deze aan de verkoper te overhandigen. In geen enkel geval dient men aan de verkoper geld te overhandigen alvorens deze getekend heeft voor de verkoop bij het Hoofd Kadaster (Tapu Müdürlügü).

Kortom: voor niets gaat de zon op, al het moois heeft een prijskaartje. Laat echter de geschetste obstakels de avonturier in u niet beïnvloeden en uw genot van exotische geuren, kleuren en smaken niet doen vervagen. Maar zoals men in Groot-Brittanië zegt: better safe than sorry. Laat u voorafgaand aan de aankoop van uw droomhuis bijstaan door een deskundige partij. Vergewis u ervan dat deze beëdigd is in het Turkse recht om decepties achteraf te voorkomen.’

Auteur:
Mr. Cemil Burkay is advocaat in het Turks recht en verbonden aan Adalet, adviesbureau voor Turks recht. 

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.