De Franse notaris

Zo, u denkt er dus over om een vakantiehuis in Frankrijk te kopen. Slim plan! De rente is extreem laag en de Franse huizenprijzen zijn voor het vierde jaar op een rij gedaald.  Dit lijkt een uitstekende tijd voor aankopen in Frankrijk en de malaise in de Franse huizenmarkt zorgt ervoor dat er veel keuze is en dat er wat (wat zeg ik, dat er veel) te onderhandelen is. 

Misschien heeft u wel een leuk vakantiehuisje gezien dat door een Nederlander wordt aangeboden. Da’s lekker gemakkelijk: u hoeft minder op te knappen want de huidige eigenaren hebben het opgeknapt op een manier zoals u dat ook zou doen, onderhandelen over de prijs kan in het Nederlands, uitleg van alles technische aspecten van het huis in het Nederlands, contract in het N……..,  nee, contract in het Frans en wel verplicht via een Franse notaris, ook als de kopers en verkopers Nederlanders zijn en ook als de lijst met meubelen en de aanvullende voorwaarden allemaal in het Nederlands zijn opgesteld.

Laat ik beginnen met wat clichés over Franse notarissen:

•   Franse notarissen zijn pietje-precieze ambtenaren en alles duurt altijd veel langer dan nodig. Als u nu in mei overeenstemming heeft over de aankoop van een vakantiehuisje dan kunt u wel willen dat u er in de zomervakantie in kunt, maar in de meeste gevallen gaat dat niet gebeuren. Ga maar uit van de herfstvakantie. En pietje-precies: inderdaad! En dat is voor uw bescherming, want veel Franse makelaars zijn heel wat minder precies….
  
  
•  De Franse notaris, de verkoper en de makelaar allemaal uit hetzelfde dorp spannen samen om die buitenlandse koper een poot uit te draaien. Ik kan niet ontkennen dat dat een enkele keer wel eens het geval zal zijn, maar verreweg de meeste Franse notarissen zijn keurige meneren en mevrouwen die hun werk prima doen, rekening houdend met de belangen van alle partijen.
  
  
•  De Franse notaris is duur! Gemiddeld bedragen de ‘frais de notaire’ (zeg maar: kosten koper) 7,7% in Frankrijk. Bij huizen boven een half miljoen wordt dat percentage lager, bij huizen onder een ton wordt dat percentage hoger. Maar dat ligt niet aan de notaris. Frankrijk hoort, met Nederland, tot de achterlijke landen die een overdrachtsbelasting hanteren. Waar Nederland wat minder achterlijk is geworden met de verlaging van 6% naar 2% een paar jaar geleden, wordt Frankrijk steeds achterlijker: vorig jaar ging de belasting van 5% naar 5,7%. Dat betekent dat er maar 2% overblijft voor de beloning van de notaris, voor de bevraging van het kadaster, het hypotheekregister en allerlei andere kosten. De administratieve handelingen van een Franse notaris om een onroerend goed koopacte te passeren zijn naar schatting anderhalf keer zoveel als van zijn Nederlandse collega.
  
  
•  Franse notarissen treden ook op als makelaar, dus ze kunnen nooit neutraal zijn. Dat is een terechte zorg. Hoewel er steeds minder notaris/markelaars zijn (en echt alleen nog maar op het diepe platteland) is dit een probleem. Maar de oplossing is simpel: u kunt rustig een huis kopen van een notaris/makelaar, maar beschouw hem dan simpelweg als de makelaar van de verkoper. Maak gebruik van uw recht om een andere notaris te kiezen, dan is dit probleem opgelost.

Conclusie: Franse notarissen zijn over het algemeen zeer te vertrouwen.

De eerste regel: u mag als koper zelf uw notaris kiezen. Mijn advies: accepteer de notaris van de verkoper (tenzij het een notaris/makelaar is), die kent het huis al en heeft vaak al een compleet dossier, dat maakt de gehele koopprocedure een stuk gemakkelijker. En blijkt de notaris van de verkoper een prutser of niet neutraal, dan kunt u altijd nog gebruik maken van uw recht een eigen notaris aan te wijzen. Dat kan er toe leiden dat er twee notarissen op één dossier zitten, één van de verkoper en één van de koper en dat is vaak een heel  gedoe. De notarissen moeten de buit dan samen delen, terwijl ze wel veel meer dan de helft van het werk moeten doen. Geen goed idee dus als het voorkomen kan worden!

De tweede regel als u een vakantiehuis koopt in Frankrijk: laat het koopcontract opmaken door de notaris. Nee, EIS van de verkoper en vooral van zijn makelaar dat niet de makelaar een contractje in elkaar flanst, maar dat dat wordt overgelaten aan de notaris. In geval van een notaris/makelaar door de door u gekozen notaris.

De derde regel: laat een door de notaris opgesteld koopcontract lezen door iemand die eerder zo’n ding heeft gezien. Het Franse koopcontract is inmiddels zo’n 20-25 pagina’s dik, met dank aan de Franse overheid die steeds weer iets nieuws verzint om de consument te beschermen. En dan komen daar in de regel (zeker bij een oud huis) al snel 50-100 pagina’s aan technische rapporten en andere bijlagen bij. Het gevaar schuilt dan ook veel minder in wat er staat, dan in wat er is weggelaten. Een Frans koopcontract is grotendeels opgesteld in archaïsch jaren-50 juridisch Frans en dat is even kauwen, zelfs als u goed Frans leest.  Maar dan nog ziet u niet wat er is weggelaten, als u nooit eerder zo’n contract heeft gezien.

Als u zich aan deze drie simpele basisregels houdt kunt u, dankzij uw betrouwbare Franse notaris, heel veilig een vakantiehuis kopen in Frankrijk, ook als u van een Nederlander koopt.

Veel plezier met uw aankoop!

Wim  van Teeffelen