2e Huis in Frankrijk + bijbehoren belastingen

Geplaatst op 28-11-2019 in Tweede woning

Alle belastingen op een rij waar een Nederlandse eigenaar van een recreatiewoning in Frankrijk mee te maken krijgt: 

Bij aankoop
Bij aankoop van een tweede huis in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Die bedraagt 5,1% van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7% kosten koper die in Frankrijk gelden (frais notaire genoemd)

Als eigenaar
Als eigenaar betaalt hij vervolgens de taxe foncière, vergelijkbaar met het eigenaarsgedeelte van de onroerend zaak belasting, die Nederland vroeger ook had. Dit is gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden met als basis het aantal vierkante meters van het perceel. Er zijn enorme verschillen in de hoogte van deze belasting (van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar), geheel afhankelijk van de gemeente. Vandaar dat een makelaar (of verkoper) verplicht is om de hoogte van dit bedrag te noemen bij de aankoop van een Frans huis. De verschillen in deze belasting tussen het ene huis en het andere huis kunnen namelijk zo groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.

Daarnaast is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerend zaak belasting. Deze is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes (ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar). Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt (hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis) kan hij deze belasting ontlopen.

De eigenaar heeft ook te maken met de Nederlandse belasting. Hij moet de waarde van zijn Franse bezit aangeven in box 3, maar kan tegelijkertijd de waarde weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Immers het Frans-Nederlandse belastingverdrag zegt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is door het land waar het goed zich bevindt.

Vrijstelling van de Nederlandse vermogensbelasting betekent dat de eigenaar te maken kan krijgen met de Franse vermogensbelasting, de Impôt de solidarité sur la fortune. Waar Nederland een lage vrijstelling heeft (ongeveer €40.000 voor een tweepersoonshuishouden) en een vast tarief (1,2% van de waarde), kent Frankrijk een hoge vrijstelling (€1,3 miljoen), maar wel een progressief tarief: hoe hoger de waarde van het Franse tweede huis, hoe hoger het percentage belasting. Pas ver boven de € 2 miljoen aan waarde ligt het omslagpunt waar er in Frankrijk meer vermogensbelasting wordt betaald dan in Nederland. Eigenaren van een tweede huis in Frankrijk met een lagere waarde dan €1,3 miljoen hoeven niets aan te geven. 

Als exploitant
Indien de eigenaar zijn tweede huis verhuurt, dient hij over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in Nederland, zoals veel eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan €895 per jaar hoeft hij niets te doen. Niks aangeven, niks betalen. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het lokale belastingkantoor. In Frankrijk is iedereen verplicht zelf een aangifteformulier op te halen. Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is er dus niet bij.

Indien de bruto huuropbrengsten hoger zijn dan €81.500 per jaar, dan moet de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in Nederland, zich ALTIJD inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse kamer van koophandel. Hij moet een volledige boekhouding bijhouden en over de winst betaalt hij 45% sociale lasten. Geen vennootschapsbelasting, zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de €540.000 per jaar blijven.

Tussen de €895 en €81.500 aan bruto verhuuropbrengsten (waar de meeste Nederlanders zitten met een tweede huis in Frankrijk dat ze verhuren) wordt het ingewikkeld. Eigenaren die hun tweede huis laten classificeren door de overheid betalen 5,8% van de bruto verhuuropbrengsten aan belasting en sociale lasten. Eigenaren die dat niet doen betalen 10% van de bruto verhuuropbrengsten. Er wordt dus steeds naar bruto opbrengst gekeken, er zijn geen aftrekbare kosten! Zo’n keuring koste éénmalig een paar honderd euro (afhankelijk van de locatie en de grootte van het pand), dus er kan gemakkelijk worden uitgerekend of laten keuren zin heeft. Nagenoeg altijd is dat het geval. Zie verder www.ondernemen-frankrijk.nl

Verder is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan €305/jaar wordt kwijtgescholden. Dus verhuurders van geclassificeerde vakantiehuizen met een  bruto jaaropbrengst van minder dan €5260 moeten wel belasting aangeven, maar hoeven uiteindelijk niks te betalen. Voor verhuurder van niet-geclassificeerde vakantiehuizen is dat het geval bij een bruto verhuuropbrengst van minder dan €3050 per jaar. Overigens, het niet aangeven van belasting bij dergelijke lage omzetten, wordt als een administratieve overtreding gezien. Gezien de complexheid van het Franse belastingformulier is het te begrijpen dat verhuurders met dit soort kleine omzetten deze administratieve overtreding begaan. Bij hogere omzetten is het een belastingvergrijp: zwarte verhuur!

In sommige gemeentes wordt tenslotte een taxe de séjour geheven. De verhuurder treedt dan op als belastinginner voor de gemeente en moet de ontvangsten ook maandelijks aan de gemeente overdragen. Tarieven variëren van €0,50 per vakantiehuis per nacht tot €1 per persoon per nacht. In veel gemeentes bestaat echter helemaal geen toeristenbelasting

Bij verkoop
Indien de eigenaar uiteindelijk zijn tweede huis in Frankrijk wil verkopen heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor hem in petto: de taxe de plus value. Dat is de belasting op de waardestijging van het pand. Is er geen waardestijging dan is de belasting nul, anders 19% van die waardestijging, na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten (dus geen reparaties en geen zelf gekochte bouwmaterialen, uitsluitend facturen van erkende aannemers). Die 19% geldt als het pand binnen 5 jaar wordt verkocht. Wordt het pand na 15 jaar eigendom verkocht, dan vervalt de belasting. Tussen het 5de en 15de jaar van eigendom gaat met elk jaar eigendom meer de belasting met 10% omlaag.

Al die belastingen bij elkaar optelt lijkt heel wat. Maar al met al is de Franse fiscus een stuk vriendelijker voor de gemiddelde bezitter van een recreatiewoning dan de Nederlandse fiscus. Tel daarbij op de cuisine, de culture, het klimaat en de rijafstand naar Nederland, dan is een tweede huis in Frankrijk helemaal niet zo’n slecht idee. Vele tienduizenden Nederlanders gingen u al voor.

Wim van Teeffelen

Een recreatiewoning met toekomst

Geplaatst op 28-11-2019 in Tweede woning

Aangifte tegen 2e woningeigenaren Oostenrijk

Geplaatst op 28-11-2019 in Tweede woning

0 reacties

Reactie plaatsen