Aangifte tegen 2e woningeigenaren Oostenrijk

In Tirol zijn circa 500 aangiften tegen buitenlanders uitgevaardigd wegens het illegale bezit van vakantiewoningen. Het gaat hier om woningen die op grond van het ‘Grundverkehrgesetz’ niet de juiste planologische bestemming hebben om door buitenlanders als vakantiehuis gebruikt te mogen worden. In 2010 werden door bijna 1400 EU-burgers objecten aangekocht en werd door de koper verklaard, deze niet als ‘Freizeitwohnsitz’ te gebruiken. Daarnaast werden er vijftig woningen verkocht met een agrarische bestemming, waarvan een dertigtal die door niet- agrariërs.

Het ‘Grundverkehrgesetz’, vergelijkbaar met de Wet Ruimtelijke Ordening, regelt de aan- en verkoop van grond en (vakantie)woningen in Oostenrijk. De wet omvat ook de bestemming van boerderijen of huizen die liggen op agrarische grond, vergelijkbaar met de Spaanse Suelo Rustico. Elk Bundesland (lees: deelstaat) heeft op de detailpunten weer andere regels. In Tirol bijvoorbeeld geldt de acht procent regel welke inhoudt dat bij gemeenten maximaal acht procent als ‘Freizeitwohnsitz’ mag gelden, met andere woorden; maar acht procent van de huizen mag bewoond worden als zijnde recreatiewoning en wordt als zodanig aangewezen. Deze maatregel geldt zowel voor niet-residenten als residenten met een tweede woning.

Buitenlanders kopen vaak onwetend en onbekend met de gevolgen, deze woningen in Oostenrijk. In de koopovereenkomst staat vaak een standaardartikel waarin de koper verklaart de woning niet als 'Freizeitwohnsitz' of tweede huis te kopen maar als ‘Hauptwohnsitz’, hoofdverblijf. Vaak schrijven deze kopers zich dan ook nog bij de betreffende gemeente in en doen daarbij alsof ze hun ‘Hauptwohnsitz’ in Oostenrijk hebben. Helaas is de inschrijving alleen geen overtuigend bewijs. Ook het feitelijk levenscentrum dient zich in Oostenrijk te bevinden.

In Oostenrijk geldt de omgekeerde bewijslast
Er zijn speciale controle-eenheden, ambtenaren in dienst van het Bundesland, die met toegang tot het Grundbuch woningen selecteren op naam van buitenlanders en het werkelijke gebruik van de aangekochte woningen controleren. Uiteraard geniet de aankoop van een tweede wonning door de buitenlander warme belangstelling. Voor 2009 moest de controleur bewijzen dat er illegaal gebruik werd gemaakt van de woning. Dit is nu anders. In 2009 is er namelijk een wetswijziging gekomen waarbij de bewijslast is omgedraaid. De eigenaar van de woning moet nu bewijzen dat de woning niet als recreatiewoning wordt gebruikt.

Nog een tip
In Tirol is inmiddels bekend geworden dat 253 EU-burgers een ” echte”, dus volgens geldend bestemmingsplan, ‘Freizeitwohnsitz’ hebben gekocht. Wat de status is van de overige door 1120 EU-burgers aangekochte woningen is nog niet bekend, maar de verwachting is dat deze zich in de komende jaren kunnen voorbereiden op een warme belangstelling van de controlerende instanties met een boete, lange procedures en veilingverkopen tot gevolg. Een mogelijkheid deze situaties te ontlopen is door in een vroeg stadium reeds een schriftelijke afspraak te maken met de makelaar, dat de koop pas wordt afgerond indien alle documenten zijn gecontroleerd en aan de wettelijke voorschriften is voldaan. Laat u hierbij bijstaan door een advocaat bij voorkeur in uw eigen taal, die u kan wijzen op de risico’s en tevens voor u de (voor)overeenkomst kan toetsen, immers is in Oostenrijk een mondelinge overeenkomst in combinatie met een eenvoudig standaardcontractje al een koopovereenkomst, zo gauw er overeenstemming is over de prijs.

Deze bijdrage is mogelijk gemaakt door mr. Stephan Wijnkamp, advocaat te Imst, Oostenrijk

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.