Een recreatiewoning met toekomst in Zwitserland

Het eerste contact werd dit keer per email gelegd. Het bericht was uitvoerig. Al lezende was het mij alsof ik het gezin vóór mij zag. Man en vrouw, midden 40, twee nog jonge kinderen, eigen huis en bedrijf in Nederland, met een sterk verlangen naar een eigen vakantiewoning in Zwitserland. Dit verlangen was er al lang, maar nu was het goede moment aangebroken. Zij wisten ook al waar en wat, een vrijstaand chalet op een stukje grond met uitzicht op de bergen in een kanton in oost Zwitserland. Dat boeide mij: het betrof een kanton waar niet iedereen direct aan denkt. Of we elkaar op korte termijn konden ontmoeten? We spraken af halverwege mijn kantooradres en hun vakantieadres. Ik had gerekend met een gesprek van een uur, het werd ruim twee uur.

Drie belangrijke vragen bleven over: konden zij, als Nederlanders met woonplaats in Nederland, dit chalet als vakantiehuis in eigendom verwerven? En, was het ook mogelijk om ooit – na de pensionering en nadat de kinderen volwassen waren geworden – zich daar te vestigen? Was dit alles mogelijk, dan was er nog de makelaar met wie wel contact geweest was, maar wat niet echt prettig verlopen was. Of ik ook het contact met de makelaar voor mijn rekening wilde nemen? Dat wilde ik graag. Niets boeiender dan een ontdekkingstocht in een voor mij relatief onbekend kanton. In dit geval had ik geluk: bij het eerste telefonische contact met de gemeente trof mij de vriendelijke stem aan de andere kant met de vele Gruezi's en andere –zi's, die het telefoneren in het Duitstalige gedeelte van Zwitserland zo prettig maken. Ook inhoudelijk was het bericht gunstig. Het object waarop mijn cliënten het oog hadden, lag in een zone met woningen die ook als tweede woning, dus als recreatiewoning, mochten worden gebruikt, maar daartoe was het niet beperkt. Later zou een permanente vestiging dus ook mogelijk zijn. Nu is de maximaal toelaatbaar te bouwen woonoppervlakte in Zwitserland niet alleen afhankelijk van de grootte van het perceel, maar ook van de vraag of de woning als tweede of als eerste woning wordt gebruikt. Nu er plannen voor de toekomst bestonden, hoe ver die toekomst dan ook lag, was ook dit aspect van belang. Ook die informatie was gunstig.

Nu werd het tijd voor het eerste contact met de makelaar. Zo duidelijk als het in Nederland ligt, zo onduidelijk is het in Zwitserland geregeld. Is afdingen mogelijk, ja of nee? Is het een Verkaufspreis, een Richtpreis of een Verhandlungspreis? En indien je een bod wilt doen, hoeveel moet het eerste bod dan zijn? Hoeveel tijd krijg je om na te denken, om te onderhandelen? Meestal te weinig. Aankoop van onroerend goed is in ieders leven een belangrijke beslissing en in een vreemd land betekent het nog veel meer dan dat. Het is ook een emotionele beslissing op vreemd, onbekend terrein. In Zwitserland bestaan voor makelaars wel spelregels, maar die zijn niet altijd even duidelijk. Bovendien is de wijze van onderhandelen anders dan in Nederland.

In dit geval bleek niet de prijs het grootste struikelblok, maar het bedrag voor een reservering. Velen gaan met een reserveringsbedrag – zeg maar – creatief om. Het Zwitserse recht bepaalt namelijk dat iedere koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed "öffentlich", dus doorgaans door een notaris, verleden moet worden. Is dat niet het geval, dan is de koopovereenkomst nietig en heeft dus geen werking. Om die reden zijn veel juristen in Zwitserland van mening dat een reserveringsbedrag niet mag worden bedongen. Maar het gebeurt. En, daar heb ik ook begrip voor, er bestaat in de praktijk behoefte aan. Meestal kent men eenvoudig de wet niet, maar het resultaat is hetzelfde: de koper krijgt te maken met een reserveringscontract dat erg ongunstig is en in feite niet kan. Wat te doen? Een goed compromis is denkbaar. Mogelijk is bijvoorbeeld het opstellen van een tussen partijen bindend contract waarin de belangrijkste afspraken worden vastgelegd. Tot deze afspraken behoort de afspraak dat een bedrag van stel 5% van de koopsom wordt betaald, welk bedrag wordt terugbetaald indien de koper zich terugtrekt, eventueel na aftrek van concrete gemaakte kosten. Dat verdraagt zich met de tekst van de wet.

De onderhandelingen werden goed afgesloten. Liep het aanvankelijk wat stroef, later ontstond bij de verkoper en zijn makelaar meer vertrouwen, waardoor een goed resultaat is bereikt. De schriftelijke overeenkomst tussen partijen kon als basis dienen voor de notariële koopovereenkomst zodat deze vlot kon worden afgewikkeld. Inmiddels is de eigendom overgegaan: mijn cliënten zijn de tevreden eigenaren van het chalet met uitzicht op de bergen. Ik kijk terug op een zaak die bevredigend geëindigd is en op interessante contacten in een aanvankelijk voor mij niet bekend kanton.

Bron: een ervaring uit de praktijk van Eva Hofkes GmbH.