Is er nog plek voor ons in Frankrijk ?

Frankrijk is nog altijd vakantieland nummer één in de wereld en ook voor Nederlanders blijft Frankrijk een van de meest populaire vakantiebestemmingen. Het toerisme in Frankrijk groeit maar matig (van 81 miljoen bezoekers in 2001 naar 85 miljoen in 2013), maar het aantal beschikbare bedden is tussen 2001 en 2013 verdubbeld. Dus Nederlanders die een vakantiehuis hebben in Frankrijk of overwegen om er een te kopen, vragen zich af of er nog wel plek is voor ze in de zwaar bevochten markt van Franse vakantie-accommodaties.

Als het doel van het Franse vakantiehuis alleen maar is om er zelf van te genieten, is er natuurlijk niks aan de hand. De markt is gunstig op dit moment (prijzen zijn relatief laag en de rente ook), dus waar wacht u nog op?

Veel (toekomstige) vakantiehuisbezitters in Frankrijk willen er ook wat geld mee verdienen, bijvoorbeeld om zo de lopende kosten te dekken, maar soms ook om het gewenste huis te kunnen betalen, wat ze zich zonder verhuurinkomsten niet kunnen veroorloven.   Die eigenaren hebben in principe de volgende keuze:

- Het huis verhuren aan toeristen als ze niet aanwezig zijn. Dat vereist natuurlijk iemand die de huurders ontvangt, de sleutels beheert, de schoonmaak regelt, etc. Er zijn tientallen bedrijven in deze markt die uiteenlopende diensten verlenen aan vakantiehuis-eigenaren. Van full service (reken op 25-30% van de huuropbrengst), tot hele specifieke diensten als schoonmaak, afgifte van sleutel , etc.

- Een deel van het huis verhuren aan toeristen. Sommige eigenaren van Franse vakantiehuizen bouwen een gedeelte van het huis of een bijgebouw om tot zelfstandige vakantiewoning (gîte) en verhuren die terwijl ze zelf ook aanwezig zijn. In dat geval is zo’n dienstverlener niet nodig.

- Gastenkamers verhuren in het huis, terwijl u aanwezig bent. U kunt dan ook de ontvangst zelf doen, maar u heeft wel ‘vreemden’ in huis. Dit heet ‘chambres d’hôtes’ in het Frans.

- Het terrein verhuren aan vakantiegangers, die bv met een tent of caravan komen. In dat geval omringt u uw vakantiehuis met een mini-camping, maar u heeft de toeristen niet in huis.

Maar er zijn al 60.000 gîteverhuurders in Frankrijk, 40.000 chambres d’hôtes-aanbieders en ruim 10.000 mini-campings (en ook nog eens 8500 commerciële campings) en daarmee is de markt meer dan verzadigd.  Toch zijn er jaarlijks tientallen Nederlanders die zich op deze markt begeven…en met succes! Dit zijn de belangrijkste redenen waarom zij in verreweg de meeste gevallen succesvol zijn in deze overvoerde markt.

1. De moderne toerist is veeleisend. Een chambres d’hôtes met een gezamenlijke badkamer en toilet op de gang trekt nauwelijks meer toeristen en als iemand dat al accepteert, levert het bijna niks op. Dat geldt ook voor een mini-camping zonder elektriciteit of een gîte waar de keuken bestaat uit een elektrisch kookplaat, een oude tafelkoelkast en een spoelbak met kraan.  Nederlandse kleine toeristisch exploitanten bieden nagenoeg altijd accommodatie aan op ***-niveau en drukken daarmee (veelal Franse) exploitanten van minder niveau uit de markt. Uit de Franse toeristische statistieken blijkt dat er in het toerisme alleen nog maar geld wordt verdiend in accommodaties van minstens ***-niveau.

2. De moderne toerist wil ook communicatie-gemak. Hij wil per e-mail over de reservering kunnen communiceren, hij wil wifi als hij ter plekke is, hij wil aandacht en suggesties van de exploitant. Toeristen die anoniem willen blijven kiezen voor grote hotels of vakantieparken, niet voor kleinschalige accommodaties. Nederlandse exploitanten spreken buitenlands, de meeste Franse collega’s niet en dus kiezen buitenlandse toeristen (die gemiddeld voor hun vakantie bijna twee keer zoveel geld uitgeven als Franse toeristen) vaak bewust voor exploitanten die in hun folder of op hun website hebben gemeld dat men er met meerdere talen terecht kan.

3. De moderne toerist wil een moderne inrichting (die bovendien schoon moet zijn en waar alles moet werken). Zelfs als een inrichting volledig functioneert wordt hij door de moderne toerist na een jaar of vijf als ‘verouderd’ afgedaan, wat terug te vinden is in verminderde bezettingsgraden na een jaar of vijf. Veel  kleine toeristische exploitanten voelen dit niet aan en geven de toenemende concurrentie de schuld, in plaats van hun afnemende concurrentiekracht.

4. De concurrentie is nu zo groot dat alleen die exploitanten die heel goed begrepen hebben hoe doelgroepbenadering en marketing werken in dit internet-tijdperk, kans hebben op een goede bezetting. Het is zeker niet zo dat Franse exploitanten achterlopen op dit gebied, maar hoe langer een exploitant al verhuurt, hoe lager vaak zijn bezetting wordt. Ook dit wordt vaak geweten aan toenemende concurrentie, maar is in feite gebrekkige marketing, die achterblijft bij de verwachtingen van de moderne toerist.

Conclusie: vakantiehuis kopen in Frankrijk? Doen! De prijzen zijn laag en de rente ook. Uw Franse vakantiehuis verhuren? Doen! De praktijk leert dat u daar aardig mee kunt (bij)verdienen, zolang u begrijpt wat de moderne toerist wil.

Wim van Teeffelen