splitsing appartementsrechten of kavelverkoop

Bij de aankoop van een recreatiewoning op een recreatiepark ziet men dat het recreatiepark in verschillende juridische vormen kan zijn gegoten. De twee meest voorkomende vormen zijn de splitsing in appartementsrechten en de losse kavelverkoop.

splitsing in appartementsrechten of losse kavelverkoop? De juridische vorm van een recreatiepark

Bij recreatieparken die zijn gesplitst in appartementsrechten, is de constructie zo dat alle eigenaren op het recreatiepark gezamenlijk eigenaar zijn van het gehele park. Elke eigenaar heeft vervolgens een privégedeelte op het park, dat is dan zijn of haar recreatiewoning. De gemeenschappelijke voorzieningen op het park, zoals de wegen, het groen, het water en in sommige gevallen ook het zwembad, de tennisbanen, de receptie etc. zijn bij een splitsing in appartementsrechten van de eigenaren gezamenlijk. Wanneer het recreatiepark in appartementsrechten is gesplitst wordt men, bij de aankoop van een recreatiewoning, automatisch lid van de VvE op het recreatiepark. Jaarlijks wordt door de vergadering van eigenaars de hoogte van de jaarlijkse  bijdrage aan de gemeenschappelijke voorzieningen op het recreatiepark vastgesteld. Meestal, en als het goed is, wordt deze bijdrage vastgesteld aan de hand van een door of namens de VvE opgesteld meerjarig onderhoudsplan (MJOP). Bij een splitsing in appartementsrechten, en aldus gezamenlijk eigendom, beslissen de eigenaren ook gezamenlijk over de gemeenschappelijke voorzieningen op het recreatiepark. Zij kunnen het beheer en onderhoud zelf uitvoeren, maar meestal wordt dit uitbesteed aan een professionele partij.

Tegenwoordig worden veel recreatieparken in appartementsrechten gesplitst, omdat dit over het algemeen de best werkende juridische constructie op een recreatiepark met gemeenschappelijke voorzieningen is. Omdat splitsing in appartementsrechten van recreatieparken (volgens de wet) nog niet heel lang mogelijk is, ziet men vaak dat oudere recreatieparken niet zijn gesplitst in appartementsrechten. Ook ziet men dit bij nieuwe recreatieparken ook nog wel eens voorkomen. Dat gebeurt omdat men ofwel bewust kiest voor een andere, voor dat betreffende recreatiepark beter werkende, juridische constructie, of omdat de ontwikkelaar de kosten zo laag mogelijk heeft willen houden. Het splitsen in appartementsrechten is namelijk vaak wat kostbaarder dan wanneer men overgaat tot losse kavelverkoop.

Wanneer een recreatiepark niet wordt gesplitst in appartementsrechten, worden de kavels met (te bouwen) recreatiewoning veelal los verkocht. De eigenaar van het park blijft dan over het algemeen eigenaar van de voorzieningen op het park. In sommige gevallen voert de (park)eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen het beheer en onderhoud zelf uit, in andere gevallen wordt dit beheer uitbesteed. Doorgaans wordt dan een 'gewone' (beheer)vereniging opgericht die de belangen van de eigenaren van de recreatiewoningen behartigt ter zake het beheer en onderhoud op het park. In dat geval wordt vaak een beheerovereenkomst gesloten tussen de eigenaar van het park c.q. de eigenaar van de voorzieningen op het park en de beheervereniging. Als geen beheervereniging wordt opgericht, worden er vaak individuele beheerovereenkomsten gesloten met de eigenaren van de recreatiewoningen op het park.

Hierbij kunnen zich een aantal problemen voordoen. Een beheerovereenkomst wordt vaak voor bepaalde tijd aangegaan. Dat betekent dat men aan het einde van de looptijd van de beheerovereenkomst vaak discussie krijgt over de voortgang van het beheer, de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht etc. Omdat elke individuele eigenaar daar meestal zijn eigen mening over heeft, kan dit tot eindeloze discussies leiden. Bij het oprichten van een beheervereniging waar de eigenaren van de recreatiewoningen lid van zijn, loopt men tegen het probleem aan dat het lidmaatschap van deze beheervereniging, anders dan het lidmaatschap van de VvE, opzegbaar is.

In de rechtspraak is uitgemaakt dat het in strijd met het wettelijk stelsel is om opzegging van een lidmaatschap van een beheervereniging te verbieden. Ondanks dat men in veel (oudere) leveringsaktes terugziet dat de eigenaren verplicht worden gesteld om lid te worden en te blijven van de beheervereniging, is dit dus geen verplichting die kan worden gehandhaafd. Wanneer een lid eenmaal is uitgetreden uit de beheervereniging, is het vaak een stuk lastiger om de bijdrage voor het beheer en onderhoud (de parkkosten) te innen. Het komt veel voor dat uitgetreden leden vervolgens weigeren nog langer bij te dragen aan de parklasten.

Regelmatig wordt daarover geprocedeerd. Veelal wordt tot op heden geoordeeld dat ook de uitgetreden leden van de beheervereniging dienen bij te dragen in de parkkosten, op grond van de redelijkheid en billijkheid en ongerechtvaardigde verrijking. Er zijn rechters die oordelen dat dat niet geldt voor de voorzieningen waar deze uitgetreden leden geen gebruik (meer) van maken. Concreet betekent dat laatste dat de kosten voor bepaalde voorzieningen vervolgens worden omgeslagen over minder eigenaren (die nog wel gebruik maken van deze voorzieningen). Een goed voorbeeld daarvan is het zwembad en de tennisbanen.

Koopt men derhalve een recreatiewoning op een recreatiepark met voorzieningen, dan is het goed om vooraf na te gaan in welke juridische constructie het recreatiepark is gegoten. Daarbij is een splitsing in appartementsrechten veelal de best bruikbare vorm, maar ook dan kan men tegen issues aanlopen. Bijvoorbeeld wanneer een VvE onvoldoende heeft gereserveerd voor grote onderhoudsposten, waardoor soms forse extra bijdragen door de eigenaren moeten worden voldaan. Het kopen van een losse kavel met daarop een (te bouwen) recreatiewoning hoeft daarnaast niet altijd tot problemen te leiden. Als men goede beheercontracten heeft gesloten, kan een en ander vaak probleemloos verlopen.

Kortom, kijk bij het kopen van een recreatiewoning niet alleen naar de recreatiewoning zelf, maar ook naar de parkconstructie en de bescheiden die daaraan ten grondslag liggen. Laat je bij twijfel informeren over de mogelijke problemen waar te je tegenaan zou kunnen en hoe deze problemen zijn te voorkomen.

Ilse van Ast - ilse@bosmavanast.nl  -  is werkzaam als advocaat bij Bosma | van Ast vastgoedadvocaten - www.bosmavanast.nl - en gespecialiseerd in het vastgoedrecht. Met name legt zij zich toe op de recreatiesector.